1층 우편함에 경매 관련 등기가 한 장, 두 장 쌓이기 시작했다. 그런데 그 집 세입자는 이사를 가지 못했다. 한 달, 두 달, 여섯 달이 넘도록 그 자리에 묶여 있었다. 집주인은 파산했고 어디론가 사라졌다. 전화도 문자도 닿지 않았다.
그 세입자의 일상은 그때부터 무너졌다. 매일 그 우편함을 지나며 새로 꽂힌 등기를 확인해야 했고, 보증금이 묶여 다음 집을 알아볼 수조차 없었다. 그렇게 반년이 흘렀다. 솔직히 말하면 나도 같이 무너졌다. 그 집을 중개한 사람이 나였기 때문이다.
최선을 다했으니 됐다, 하고 손을 털 수도 있었다. 계약서에 도장을 찍어 준 것까지가 중개사의 일이라고 선을 그어도 누가 뭐랄 사람은 없었다. 그런데 그러질 못했다. 그래서 그 여섯 달을, 나는 그 세입자와 함께 견뎠다.
보증보험이 있어도, 돈은 바로 들어오지 않는다
사람들은 흔히 생각한다. 전세보증보험만 들어 두면 무슨 일이 생겨도 보증기관이 바로 내 돈을 넣어 줄 거라고. 아니다. 보증보험은 사고를 막아 주는 장치가 아니라, 사고가 난 뒤 조건이 다 맞을 때 시간을 들여 돈을 돌려주는 장치다.
절차부터가 그렇다. 계약이 끝나고도 한 달 안에 보증금을 못 받으면, 먼저 주택임차권등기명령을 마쳐야 이행을 청구할 수 있다. 집이 경매로 넘어갔다면 배당 절차가 끝난 뒤 못 받은 금액을 따로 증명해 청구해야 한다. 집주인이 잠적하면 이 단계 하나하나가 더 길어진다. 서류를 떼고, 명령을 신청하고, 결과를 기다리는 그 사이에도 사람은 갈 곳 없이 그 집에 머물러야 한다. ‘보증보험 = 즉시 환급’이 아니다. 내가 본 그 세입자가 매일 우편함의 경매 등기를 지나치면서도 이사조차 못 갔던 게 바로 그 시간이었다.
한 가지 더. 적지 않은 세입자가 자기가 든 보증을 착각한다. 전세대출을 받을 때 끼는 보증은 은행이 빌려준 돈을 갚는 것을 보증하는 것이지, 내 전세금을 돌려받는 것까지 보증하는 게 아닐 수 있다. 내 보증금을 지키려면 전세보증금반환보증이 따로 있어야 한다. “보증 됐다”는 말만 믿었다가 정작 반환보증은 없었던 경우를 현장에서 종종 봤다. 게다가 2024년부터는 그 반환보증의 담보인정비율이 100%에서 90%로 내려갔다. 선순위 빚이 많은 집은 가입 단계에서 한도가 모자라거나 거절되기도 한다. ‘보증보험이면 100% 안전’이라는 믿음은 그 출발선에서 이미 흔들릴 수 있다는 뜻이다.
결국 싸움은 ‘자료’에서 갈렸다
설령 반환보증이 제대로 걸려 있었다 해도 끝이 아니었다. 더 막막한 건 그다음이었다. 보증기관은 그 세입자가 진짜 계약자가 맞는지를 증명하라고 했다. 실제로 살지도 않으면서 이름만 빌려준 가짜 임차인에게는 보증을 내주지 않기 때문이다. 그래서 요구가 끝이 없었다. 계약 당시 주고받은 카톡, 문자, 보증금을 본인 이름으로 이체한 계좌 내역, 계약금을 누구에게 어떻게 건넸는지까지. 몇 년 전 일을, 그 오래된 자료를 전부 끌어모아 제출하라는데 세입자는 정말 애를 먹었다.
다행이라고 해야 할까. 나는 그 세입자와 주고받은 카톡과 문자를 갖고 있었고, 임대인과 나눈 기록도 남아 있었다. 중개하면서 흘려보내지 않고 남겨 둔 그 대화들이 결정적인 증거가 됐다. 그게 있어서 그나마 길이 열렸다. 만약 그것마저 없었다면 얼마나 더 진득한 진흙탕 싸움이 됐을지, 나는 짐작도 못 한다.
그래서 전세를 앞둔 사람에게 꼭 말해 주고 싶다. 보증보험을 들었다는 사실 하나에 안심하지 마라. 계약하는 그 순간부터 보증금은 반드시 본인 이름으로 이체하고, 집주인·중개사와 주고받은 모든 대화를 지워지지 않게 남겨 둬라. 계약서 한 장보다 그 기록 한 줄이, 사고가 터졌을 때 당신을 건져 올린다.
그 세입자가 결국 돈을 다 돌려받았는지, 나는 모른다. 어느 순간부터 그와도, 나와도 연락이 끊겼다. 끝을 알지 못한 채 이 이야기를 적는 게 마음에 걸리지만, 그래서 더 적어야 한다고 생각했다. 누군가는 그 여섯 달을 아예 시작조차 하지 않도록.
※ 비슷한 상황이라면 HUG 전세사기예방센터(1588-1663)나 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 확인할 수 있다. 피해자 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일까지다. 보증과 지원의 구체적인 적용은 반드시 HUG 등 공식 기관 자료로 최종 확인하시길 바란다.
