장사를 하다 보면 권리금이라는 말을 피해 갈 수 없습니다. 들어올 때 한 번, 나갈 때 한 번 마주칩니다. 그런데 막상 나갈 때가 되면 이 권리금이라는 게 참 묘합니다. 잘 받고 나가는 사람이 있고, 한 푼도 못 건지고 쫓기듯 문을 닫는 사람이 있습니다.
저는 부동산을 하면서 상가 자리를 꽤 많이 봐 왔습니다. 그 자리에서 권리금이 오가는 장면도, 끝내 못 받고 정리하는 장면도 봤습니다. 오늘은 법 이야기를 먼저 하지 않겠습니다. 권리금을 앞에 둔 자영업자가 무엇부터 챙겨야 하는지, 현장에서 본 대로 적어 보겠습니다.
권리금에는 두 얼굴이 있습니다
제가 본 권리금은 성격이 두 가지였습니다. 하나는 장사가 너무 잘돼서 더 큰 무대로 옮겨 가는 경우입니다. 이때는 권리금에 웃돈까지 얹어 받고 나가기도 합니다. 다른 하나는 그만 접어야 하는데 그래도 권리금이라도 어느 정도 건지고 나오자는 경우입니다. 인생 경험 크게 했다 치고 정리하는 쪽입니다.
솔직히 말하면, 현장에서 우리가 더 자주 보는 쪽은 후자입니다. 그래서 저는 권리금을 생각하는 자영업자에게 더 단단해지라고 말하고 싶습니다. 당신도 들어올 때 권리금을 주고 들어왔을 겁니다. 그렇다면 나갈 때도 받을 건 제대로 받고 나와야 합니다. 받고 나갈 권리금 앞에서 미리 나약해질 이유가 없습니다.
접을 생각일수록 가게를 더 살려 놓아야 합니다
권리금을 지키는 일은 법정에서 시작되지 않습니다. 가게 안에서 시작됩니다. 가게가 죽은 것처럼 보이면 권리금도 같이 죽습니다. 그래서 저는 접을 마음이 있을수록 오히려 마지막 힘을 더 짜내라고 말합니다.
한 가지 더, 건물주에게 굳이 먼저 알릴 필요도 없습니다. 가게가 잘 돌아가는지 아닌지를 가장 신경 쓰는 사람이 건물주입니다. 손님이 들락거리고 가게가 살아 있어야 월세가 따박따박 들어오기 때문입니다. 문이 자주 닫혀 있고 사람이 끊기면 건물주도 골치 아파합니다. 그러니 나갈 결심을 했더라도, 가게는 끝까지 살아 있는 가게로 보이게 만들어야 합니다.
해운대의 한 돈까스집이 그랬습니다. 개인 사정으로 문을 닫아야 한다며 가게를 부동산에 내놓았는데, 사장님 눈빛이며 표정이 이미 모든 걸 내려놓은 듯했습니다. 그대로 두면 권리금은커녕 철거비를 물고, 본사 위약금까지 떠안고, 결국 손에 쥐는 것 없이 마이너스로 끝날 자리였습니다. 그래서 제가 상가를 좀 아는 사람으로서 한마디 했습니다.
지금 이렇게 포기하면 다 날리고 더 날린다고, 마지막으로 정신 바짝 차리고 가게부터 살려 놓으라고 했습니다. 짧게 두세 달만 집중해서, 홍보를 더 하고 배달 리뷰 점수를 끌어올리고 가게를 정상 궤도에 올려놓은 다음에 포기하든 말든 하라고 했습니다. 그래도 안 될 때 접는 게 진짜 포기지, 지금은 포기가 아니라 손실을 키우는 거라고요.
그랬더니 정말 두 달을 바짝 하더군요. 매출이 오르고 마진은 조금 줄었을지 몰라도 가게는 살아났습니다. 손님이 끊이지 않고 리뷰 점수도 계속 올라갔습니다. 결국 그 사장님은 가게를 넘기고 권리금도 받고 나갔습니다. 저를 생명의 은인처럼 여기며, 다음에 부동산 일이 있으면 무조건 저를 찾겠다고 했습니다. 저는 그게 손해 보는 장사라고 생각하지 않습니다. 사장님은 권리금을 지켰고, 저는 평생 고객을 얻었습니다.
권리금을 제대로 받고 나가는 순서
가게를 살려 놓았다면 그다음은 순서입니다. 권리금은 보통 내가 데려온 새 임차인에게서 받습니다. 그래서 새 임차인을 구하고, 그 사람과 권리금 계약을 맺고, 건물주에게 새 임대차계약 체결을 주선하는 흐름으로 갑니다. 이 순서를 알고 움직이는 사람과 모르고 움직이는 사람의 결과는 많이 다릅니다.
여기서 자주 놓치는 함정이 하나 있습니다. 월세를 밀리면 안 됩니다. 임대차 기간 중에 3기 차임에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있으면, 나중에 연체분을 다 갚았더라도 권리금 보호를 못 받을 수 있습니다. 이건 법으로 정해진 부분이라 인정에 호소해도 소용이 없습니다. 권리금을 생각한다면 장사가 힘들어도 월세만큼은 밀리지 않는 게 먼저입니다.
건물주가 막아서면 법이 받쳐 줍니다
권리금을 받고 나가려는데 건물주가 막아서는 경우가 있습니다. 이때는 걱정만 하지 말고 법이 어떻게 되어 있는지 알고 대응해야 시간도 멘탈도 안 뺏깁니다.
상가건물 임대차보호법은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 건물주가 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정해 두었습니다. 내가 데려온 새 임차인에게 건물주가 직접 권리금을 요구하거나, 권리금을 주지 못하게 막거나, 주변 시세에 비해 현저히 높은 차임과 보증금을 불러 계약을 깨는 행위가 모두 방해에 해당합니다. 현장에서 가장 흔한 게 세 번째입니다. 새 임차인에게 터무니없는 월세를 불러 스스로 포기하게 만드는 방식입니다.
이런 방해로 손해를 봤다면, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 한 가지 알아 둘 것은, 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간이 지난 임차인이라도 권리금 회수 보호는 받는다는 점입니다. 건물주가 너는 오래 있었으니 권리금은 없다고 말한다면, 그건 사실과 다릅니다. 구체적인 조문과 요건은 어디서든 찾아볼 수 있으니, 나가기 전에 한 번 읽어 두고 건물주 앞에서 당당하게 진행하면 됩니다.
정리하면 이렇습니다. 권리금은 끝까지 가게를 살려 둔 사람이 지킵니다. 월세를 밀리지 않고, 새 임차인을 제대로 주선하고, 건물주가 막아서면 법으로 대응하면 됩니다. 당신은 들어올 때 권리금을 주고 들어왔습니다. 나갈 때도 제대로 받고 나오시기 바랍니다. 그게 그동안 그 자리에서 쌓은 당신 몫입니다.
※ 이 글은 현장 경험과 2026년 6월 기준 공개 자료를 바탕으로 한 참고용 정보입니다. 권리금과 상가 임대차 분쟁은 계약 내용과 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 대응 전에는 변호사 등 전문가와 관련 기관의 확인을 함께 거치시기 바랍니다.
