전세사기 수법을 알아두면 확인해야 할 서류와 질문이 구체적이 됩니다. 다만 몇 가지 패턴을 안다고 모든 사기를 미리 알아볼 수 있는 것은 아닙니다. 이 글에서는 다가구의 선순위 보증금과 다세대의 부풀린 시세처럼, 계약 전에 확인해야 할 위험을 나눠 보겠습니다.
보증금보다 앞서는 권리부터 확인합니다
집이 경매로 넘어가면 은행 근저당권, 다른 임차인의 권리, 세금과 소액보증금 등 법에 따른 배당 순위를 따집니다. 단순히 먼저 들어온 사람부터 받는 것만은 아닙니다. 선순위 채무를 숨기는 수법뿐 아니라 소유자·대리권을 속이거나 시세를 부풀리는 경우도 있으므로, 권리 순위와 계약 상대방 확인을 함께 해야 합니다.
다가구는 전세로 바꿔 한꺼번에 당깁니다
먼저 다가구주택입니다. 원룸 건물처럼 주인도 하나, 등기도 하나인 집입니다. 등기가 건물 하나로 통째라, 그 건물이 경매로 넘어가면 나 말고 다른 세입자들의 보증금까지 모두 합쳐 순서를 따집니다.
여기서 가장 악질적인 수법이 나옵니다. 멀쩡히 월세로 굴러가던 건물을 어느 순간 전 호실 전세로 싹 돌리는 것입니다. 원룸 열 개를 월세로 두면 보증금이 다 합쳐 1억 안팎이지만, 전세로 바꾸면 호실당 1억 5천만 잡아도 순식간에 15억이 주인 통장으로 들어옵니다. 건물값보다 더 많은 돈을 한꺼번에 끌어모으는 것입니다.
그렇게 당긴 돈을 들고 잠적하거나, 명의만 빌려준 바지사장을 세워 두고 빠져나갑니다. 처음부터 작정한 경우도 있고, 앞 세입자 보증금을 뒤 세입자 돈으로 막는 돌려막기가 한계에 다다라 무너지는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 마지막에 들어간 세입자가 가장 크게 당합니다. 그래서 멀쩡하던 다가구가 갑자기 전세로만 채워지고 있다면, 그것만으로 신호입니다.
다세대와 빌라왕은 시세와 명의로 속입니다
다세대주택은 구조가 다릅니다. 빌라처럼 호수마다 주인도 등기도 따로입니다. 그래서 권리관계는 내가 들어갈 호수만 따지면 되고, 옆집 보증금은 내 보증금과 엮이지 않습니다. 이 점은 분명히 다가구보다 낫습니다.
대신 다세대에는 다른 함정이 있습니다. 신축 빌라는 거래 사례가 거의 없어 진짜 시세를 알기 어렵습니다. 사기를 치는 쪽은 이 틈을 노려 시세를 부풀립니다. 분양가나 감정가를 높여 보여주고, 그 부풀린 값에 맞춰 전세를 놓습니다. 알고 보면 매매가보다 전세가가 더 높은 깡통인 경우입니다. 호수별로 따로 팔 수 있다는 점을 이용해, 전세를 낀 채 명의를 바지사장에게 넘겨 버리기도 합니다.
한 가지 더 조심할 것이 있습니다. 다세대인데 건물 전체를 한 사람이 통째로 가진 경우입니다. 등기가 호수별로 나뉘어 있으니 법적으로는 여전히 다세대이고, 권리도 내 호수만 따지면 됩니다. 그러나 소유자가 한 명이라는 말은, 위험도 그 한 명에게 몰려 있다는 뜻입니다. 그 사람이 수십 채를 깔고 전세보증금 수십억을 짊어지고 있다면, 그가 휘청하는 순간 그 집들의 세입자가 한꺼번에 위험해집니다. 뉴스에 나오는 ‘빌라왕’이 정확히 이 구조입니다.
수법을 계약 전 확인 항목으로 바꿉니다
앞서 본 위험을 줄이려면 선순위 권리뿐 아니라 계약 상대방과 실제 시세도 함께 확인해야 합니다.
공통으로 등기부의 갑구와 을구를 함께 보고, 실제 계약 상대방과 소유자·대리권을 확인합니다. 다가구라면 임대인에게 확정일자 부여일과 보증금 등 임대차 정보, 국세·지방세 납세증명 자료를 요구하십시오. 법에서 정한 열람 동의로 확인할 수도 있습니다. 확정일자 자료에 모든 임차인이나 모든 우선채권이 드러나는 것은 아니므로 임대차 현황과 다른 자료를 대조해야 합니다. 채무와 보증금 합계가 시세의 일정 비율보다 낮다는 사실만으로 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.
다세대라면 빚보다 먼저 시세를 의심합니다. 그 전세가가 진짜 시세에 맞는지, 주변 실거래가와 견줘 봅니다. 시세를 알기 어려운 신축 빌라일수록 더 그렇습니다.
전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 확인할 항목입니다. HUG 등 보증기관의 심사는 보증의 인수 조건을 확인하는 것이므로, 가입 가능하다는 말이 집주인에게 사기 위험이 없다는 인증은 아닙니다. 거절 사유 역시 물건의 권리관계뿐 아니라 신청 시기나 신청인의 요건 등일 수 있습니다. 거절·제한 사유를 정확히 확인하고, 계약한다면 실제 보증 발급 여부와 보장 범위를 확인해야 합니다.
다만 보증보험에 가입했다고 끝은 아닙니다. 사고가 터진 뒤 그 돈이 손에 들어오기까지 무엇을 겪는지는 전세보증보험만 믿으면 안전할까에 적어 두었습니다.
계약 전에는 계약 상대방과 권리관계, 선순위 보증금·세금, 실제 시세, 반환보증 조건을 함께 확인하십시오. 입주할 때는 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖추고 잔금 전후 권리 변동도 살펴야 합니다. 이 절차는 위험을 줄이는 준비이며, 보증금 회수를 보장하는 약속은 아닙니다.
※ 이 글은 일반적인 정보를 정리한 것으로, 개별 매물의 권리관계와 위험은 등기부와 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 등기부등본과 확정일자 부여현황을 직접 확인하고, 필요하면 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
