전세 만기를 앞두고 집을 알아보기 시작하면, 예전보다 매물이 훨씬 줄었다는 것을 금방 체감하게 됩니다. 현장에서도 만기가 다가온 분들이 가장 많이 묻는 것은 어디로 가야 하느냐, 월세로 갈아타야 하느냐, 이참에 사야 하느냐입니다. 막막함은 대개 전세가 왜 이렇게 귀해졌는지를 모르는 데서 옵니다. 원인부터 알면 어떻게 움직여야 할지가 보입니다. 만기 다섯 달 전쯤부터 순서대로 준비하면 쫓기지 않고 가장 유리한 선택을 할 수 있습니다.
전세 매물 부족 원인 네 가지
전세로 풀려야 할 집들이 여러 곳에서 동시에 막혔습니다. 첫째, 집을 사서 전세를 놓는 길이 좁아졌습니다. 지난해 6·27 대출 규제로 대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 직접 들어가 살아야 한다는 조건이 붙으면서, 새로 전세로 나올 물건이 줄었습니다. 둘째, 토지거래허가구역에서는 집을 사도 2년 실거주 의무가 있어 전세를 놓을 수 없습니다. 셋째, 계약갱신청구권을 쓴 기존 세입자가 그대로 머무르면서 시장에 도는 전세가 줄었습니다. 넷째, 전세를 월세로 돌리는 집주인이 늘었습니다. 실제로 전세 거래는 줄고 월세 거래가 늘면서 임차 수요가 전세에서 월세로 옮겨 가는 흐름이 이어지고 있습니다. 이 네 가지가 겹쳐 전세는 마르고 전세금은 오르는 상황입니다.
계약갱신청구권부터 확인하세요
새 집을 보러 다니기 전에 지금 사는 집에서 쓸 수 있는 권리부터 챙기는 것이 순서입니다. 세입자에게는 한 번 쓸 수 있는 계약갱신청구권이 있습니다. 집주인에게 실거주 같은 정당한 사유가 없다면 2년을 더 살 수 있고, 보증금 인상도 5% 안에서 막힙니다. 아직 쓰지 않았다면 이것이 가장 강력한 카드입니다. 행사 시점도 중요합니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 집주인에게 밝혀야 합니다. 이미 갱신권을 한 번 썼다면 이 카드는 남지 않으므로, 다음 단계로 넘어가 이사를 준비해야 합니다.
전세 보증금 반환과 만기 통보
이사를 해야 한다면 가장 먼저 챙길 것은 지금 보증금이 만기에 제때 돌아오는지입니다. 다음 세입자가 들어와야 빼 주겠다는 집주인이 적지 않은데, 그러면 이사 일정이 거기에 묶입니다. 만기 두세 달 전에는 집주인에게 만기에 나간다는 뜻과 보증금 반환을 준비해 달라는 내용을 문자로 통보해 두십시오. 말로만 하면 기록이 남지 않으니, 날짜가 찍히는 문자나 메시지로 남기는 편이 안전합니다. 그다음에는 예산과 지역을 먼저 정해 두어야 합니다. 매물이 빨리 빠지기 때문에 보증금 한도와 원하는 지역, 방 개수를 미리 못 박아 두면 좋은 물건이 나왔을 때 바로 판단할 수 있습니다.
깡통전세 예방 확인 세 가지
전세가 귀하다고 급하게 잡다가 보증금을 떼이면 가장 큰 손해입니다. 새 전세를 계약하기 전에 세 가지는 반드시 확인하십시오. 먼저 등기부등본에서 집주인의 대출, 즉 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 봅니다. 대출과 내 보증금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 다음으로 전세가율을 봅니다. 전세금이 매매가의 80%를 넘을 만큼 바짝 붙어 있으면 경계해야 합니다. 마지막으로 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지 확인합니다. 보증보험이 되는 물건이면 훨씬 안전합니다. 계약한 뒤에는 잔금을 치르고 이사하는 날 전입신고와 확정일자를 그날 바로 받아야 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 하루라도 비우면 그사이 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다.
전세 월세 매매 재계약 선택 기준
전세를 계속 찾을지, 월세로 갈아탈지, 이참에 살지, 아니면 지금 집에 증액해 더 살지는 형편에 따라 갈립니다. 보증금을 안전하게 지킬 수 있다면 전세가 가장 저렴하게 사는 방법이 맞습니다. 다만 매물이 귀하니 안전한 물건만 노린다는 마음으로 시간을 두고 찾으십시오. 월세가 아깝게 느껴진다면 반전세를 보십시오. 보증금을 최대한 높이고 월세를 낮추는 방식인데, 요즘은 순수 전세보다 반전세 물건이 더 많고 보증금이 작은 만큼 떼일 위험도 낮습니다. 매수를 고민한다면 두 가지부터 계산해야 합니다. 지금 보증금에 모은 돈을 더해 계약금과 취득세, 이사비까지 감당되는지, 그리고 대출을 받으면 매달 갚을 금액이 얼마인지입니다. 주택담보대출 금리가 7%대까지 오른 상황이라 대출 이자가 월세보다 부담스러우면 전세나 반전세가 낫고, 이자가 월세보다 가볍다면 매수를 적극적으로 볼 만합니다. 부산처럼 비규제지역이라면 대출 한도가 수도권보다 여유가 있어 매수 판단에 유리한 편입니다. 마지막으로 지금 집에 증액해 그대로 사는 길도 있습니다. 갱신청구권을 이미 한 번 썼다면 만기 뒤 재계약에는 5% 인상 상한이 적용되지 않으므로, 집주인이 그보다 큰 증액을 요구할 수 있습니다. 이때는 증액분과 추가 대출 이자를 이사에 드는 총비용과 나란히 놓고 따져 봐야 합니다. 중개보수와 이사비, 출퇴근 동선이 바뀌며 드는 시간과 잡비까지 더하면 증액해서 눌러앉는 편이 오히려 합리적인 경우가 적지 않습니다.
정리하면 핵심은 총비용으로 따지는 것입니다. 갱신권이 남아 있다면 지금 집에서 버티는 것이 1순위입니다. 갱신권을 이미 썼다면 반전세 재계약이나 증액 유지, 안전한 전세나 반전세로 이사, 매수까지 펼쳐 두고 비교하면 됩니다. 실제로 갱신권을 다 쓴 한 세입자는 남은 기간 전세를 알아보다가, 이사비와 중개보수, 출퇴근 시간과 잡비를 모두 더해 본 뒤 집주인이 요구한 1,000만 원 증액을 받아들이고 추가 대출로 그대로 머물렀습니다. 추가 대출 이자를 따져 봐도 이사에 드는 총비용보다 증액이 낫다고 판단한 것입니다. 만기가 다섯 달쯤 남았다면 이렇게 여러 선택지를 여유 있게 저울질할 수 있습니다. 가장 피해야 할 것은 매물이 귀하다는 말에 쫓겨 위험한 물건을 급하게 잡거나, 이사 총비용을 계산하지 않고 무작정 움직이는 일입니다.
※ 이 글은 2026년 기준 공개 자료와 현장 경험을 바탕으로 한 참고용 정보입니다. 대출 규제와 임대차 제도, 보증보험 가입 조건은 지역과 시기, 개별 물건에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전에는 반드시 등기부등본과 해당 기관, 거래 은행에서 최종 확인하시기 바랍니다.
