계약서엔 분명히 있었는데 다들 잊는다
계약하는 자리는 어디나 비슷하다. 임대인과 중개사 그리고 임차인이 마주 앉아 특약을 한 줄씩 읽어 내려간다. 만기 두 달 전까지 나갈 뜻을 알려야 한다는 문구도 그 안에 분명히 들어 있다. 임차인도 그 대목을 눈으로 보고 귀로 듣는다. 그런데 대부분은 고개만 끄덕이고 도장을 찍은 뒤 자리를 뜬다. 그리고 한참 뒤 묵시적 갱신이라는 말 앞에서야 당황한다.
현장에서 보면 특약을 안 읽어 문제가 되는 경우는 드물다. 대부분은 읽는다. 문제는 그 한 줄이 계약이 끝나고 각자 흩어지는 순간 머릿속에서 지워진다는 데 있다. 별것 아닌 것 같은 그 문장이 시간이 지나면 돈이 되어 돌아온다.
만기 무렵 사무소에서 실제로 벌어지는 일
가장 흔한 건 통지 시점을 헷갈리는 경우다. 두 달 전인지 한 달 전인지 모른 채 있다가 그냥 한 달 전에 나간다고 말해 버린다. 본인은 기간을 지킨 줄 알지만 이미 늦었다.
더 곤란한 손님도 있었다. 아무 말 없이 지내다가 이사 하루 전에 찾아와 방을 빼겠다며 보증금을 돌려 달라고 한 사람도 봤다. 만기 일주일 전에 알리고는 충분히 미리 말했다고 여기는 사람도 많다. 본인은 그걸 배려라고 생각한다.
이 시점을 놓치면 손해는 두 방향으로 난다. 나가려 했는데 기간을 못 지켜 계약이 그대로 얹히기도 하고, 더 살고 싶었는데 임대인이 먼저 통지해 비워 줘야 하는 상황이 되기도 한다. 며칠 차이로 몇 달 치 월세와 이사 계획이 통째로 흔들린다.
묵시적 갱신이라는 게 뭐길래
이쯤에서 묵시적 갱신이 뭐냐고 묻는 손님이 많다. 하나씩 풀어 주면 그제서야 이해하고, 왜 진작 알려 주지 않았느냐며 서운해하기도 한다.
개념 자체는 간단하다. 임대인이 만기 여섯 달 전부터 두 달 전 사이에 아무 말이 없고 임차인도 두 달 전까지 조용하면, 이전과 같은 조건으로 계약이 두 해 더 자동으로 연장된다. 이것이 묵시적 갱신이다. 계약갱신청구권과 어떻게 다른지는 길어지니 따로 정리한 글로 넘긴다.
연장 자체가 나쁜 일은 아니다. 조건이 그대로 유지되니 계속 살 사람에게는 편하다. 곤란한 쪽은 나가려던 사람이다. 계획은 나가는 것이었는데 통지를 놓쳐 두 해가 얹히면 그때부터 일이 꼬인다.
여기서부터가 진짜다 중도퇴실 복비는 임대인 몫이다
그런데 정작 사람들이 모르는 대목은 따로 있다. 통지를 놓쳐 원치 않게 묵시적 갱신이 되었다고 해서 두 해를 꼼짝없이 갇히는 게 아니다. 갱신이 되고 나면 임차인은 오히려 더 자유로워진다.
주택임대차보호법은 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있게 정해 두었다. 통보가 임대인에게 닿고 세 달이 지나면 해지 효력이 생긴다. 나가고 싶으면 통보하고 석 달만 채우면 되는 것이다. 두 해를 다 살 이유가 없다.
더 재미있는 건 복비다. 계약 기간을 못 채우고 중간에 나가면 흔히 나가는 사람이 복비를 무는 것으로 안다. 그런데 묵시적 갱신 상태에서 나가는 건 계약을 어기는 중도 퇴실이 아니라 법이 임차인에게 보장한 권리를 쓰는 것이다. 그래서 새 세입자를 구하는 중개 수수료는 원칙적으로 임대인이 부담한다. 나가는 임차인이 복비 한 푼 없이 방을 빼는 상황이 여기서 나온다.
같은 묵시적 갱신인데 누구는 갇혔다고 여기고 누구는 석 달 뒤 복비 없이 나간다. 아는 만큼 돈을 아끼고 모르는 만큼 돈을 쓴다. 부동산이라는 세계가 딱 그렇다.
결국 만기는 본인이 챙기는 것이다
분명히 해 둘 게 있다. 부동산도 집주인도 만기가 다가온다고 미리 챙겨 알려 주지 않는다. 예전에 부동산에서 알림을 켜 두면 되지 않느냐고 따진 손님이 있었다. 계약을 천 건 넘게 하는 사람이 그걸 일일이 어떻게 다 챙기겠나. 그러니 억울해할 일이 아니다. 만기는 처음부터 끝까지 본인 몫이다.
방법은 어렵지 않다. 계약하는 날 바로 달력이나 휴대폰 알림에 만기 여섯 달 전과 두 달 전을 찍어 두면 된다. 특약란 옆에 그 날짜를 직접 적어 두는 것도 좋다. 사람은 잊는다는 것을 전제로 장치를 미리 만들어 두는 것이다. 기억에 기대지 말고 알림에 기대야 한다.
묵시적 갱신도 어렵게 볼 것 없다. 이제는 거의 상식처럼 자리 잡은 내용이라 나만 모르고 지나가면 그만큼 손해다. 법 조문을 다 외울 필요도 없다. 만기 두 달 전이라는 한 줄, 그리고 갱신 뒤에는 언제든 석 달 통보로 복비 없이 나갈 수 있다는 것. 이 둘만 알아 둬도 원치 않는 연장이나 놓친 기회로 후회할 일은 대부분 막는다.
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