얼마 전 계약을 하나 진행하는데, 매도인 어르신이 아무렇지 않게 이런 말을 꺼냈다. 계약서에 실제 금액보다 좀 낮춰서 쓰면 안 되겠냐는 것이었다. 다들 그렇게 한다고, 예전부터 그래 왔다고 했다. 나는 속으로 식은땀이 났다. 우리 공인중개사들은 이 다운계약이라는 것이 얼마나 큰일인지, 시험 볼 때부터 귀에 못이 박히도록 배우기 때문이다.
그런데 이상하게도 나이가 지긋한 분들일수록 이걸 겁 없이 제안한다. 큰일 날 일을 아무렇지 않게, 마치 오래된 관행을 이야기하듯 한다. 오늘은 그 다운계약이 왜 이제는 절대 해서는 안 되는 일이 되었는지, 그리고 곧 생길 부동산 감독원까지 왜 이 흐름과 맞닿아 있는지 이야기해 보려 한다.
어르신들이 다운계약을 겁 없이 제안하는 이유
사실 옛날에는 다운계약이 흔했다. 실거래가를 일일이 신고하지도 않았고, 서로 입만 맞추면 넘어가던 시절이 있었다. 그때를 겪은 분들에게 다운계약은 범죄라기보다 그냥 세금 조금 아끼는 요령에 가까웠다. 그러니 지금도 아무렇지 않게 다들 그렇게 한다고 말하는 것이다.
그런데 지금은 완전히 다른 세상이다. 모든 부동산 거래는 실거래가로 신고해야 하고, 그 자료는 전산으로 다 남는다. 국세청은 주변 시세와 동떨어진 거래를 실시간으로 들여다본다. 시세보다 유난히 싸게 팔린 거래는 그 자체로 의심을 산다. 예전에는 넘어가던 것이 지금은 넘어가지 않는다. 관행이라 믿고 손댔다가는 그대로 걸린다.
진짜 무서운 건 매수자 쪽이다
그런데 이 자리에서 정작 위험을 체감하지 못하는 쪽은 매수자다. 매수자는 다운계약을 하면 당장 취득세를 덜 낸다. 그 눈앞의 이득만 보인다. 문제는 나중이다. 계약서에 낮은 금액이 적혀 있으니, 그 매수자가 훗날 그 집을 팔 때는 취득가가 낮게 잡힌다. 그러면 사고판 차익이 실제보다 크게 계산되어 양도세를 훨씬 많이 물게 된다. 지금 몇백만원 아끼려다 나중에 몇천만원을 토해 내는 셈이다.
더 무서운 건 그다음이다. 양도세 폭탄을 실감한 매수자가 그제야 사실 예전에 다운계약을 했다고 자진신고를 해 버리는 경우가 실무에서 정말 흔하다. 자진신고를 하면 본인 과태료는 줄여 주니, 매수자로서는 그렇게 하는 게 이득이기 때문이다. 그 순간 함께 다운계약을 한 매도인도 그대로 드러난다. 공소시효가 10년이라 그 불안은 오래도 간다. 결국 두 사람이 입을 맞춘 그 계약서 한 장이 몇 년 뒤 서로를 겨누는 칼이 된다.
이제 부동산 감독원까지 온다
단속은 이미 예전보다 훨씬 촘촘해졌다. 국세청과 국토교통부가 손잡고 다운계약을 잡아내는 합동 단속을 강화하면서 적발되는 사례가 크게 늘었다. 여기에 더해 정부는 부동산판 금융감독원이라 불리는 부동산 감독원을 만드는 작업을 추진하고 있다.
사실 나는 감독원을 만든다는 기사를 처음 봤을 때 바로 감이 왔다. 예전과 달리 지금은 거래 금액 자체가 비교할 수 없이 커졌다. 집 한 채 값이 몇 배로 뛴 만큼, 다운계약으로 새어 나가는 세금도 그만큼 커진 것이다. 거두어들일 세금이 큰 곳에는 그것을 지켜보는 눈도 촘촘해지기 마련이다. 그러니 이 흐름은 잠깐의 유행이 아니라 점점 더 강해질 방향이라고 나는 본다.
아직 정식으로 출범한 것은 아니다. 지금은 국회에서 법을 만드는 단계이고, 실제 출범은 앞으로의 일이다. 다만 방향은 분명하다. 국토교통부와 국세청, 금융당국에 흩어져 있던 감시 권한을 한곳에 모아 부동산 불법 거래를 전담으로 들여다보겠다는 것이다. 이 기구가 자리를 잡으면 다운계약처럼 세금을 속이는 거래는 지금보다 더 빠져나가기 어려워진다. 관행이라 부르던 것들의 시대가 저물고 있는 것이다.
중개사가 다운계약을 목숨 걸고 막는 이유
그래서 나는 손님이 다운계약을 제안하면 아무리 어렵게 꺼낸 말이라도 정중히, 그러나 단호히 거절한다. 인정이 없어서가 아니다. 다운계약에 중개사가 발을 담그면 등록이 취소되거나 업무가 정지된다. 나에게는 생계가 걸린 문제이고, 무엇보다 손님을 큰 위험에 빠뜨리는 일이기 때문이다. 당장은 세금을 아끼는 것처럼 보여도 그 끝이 어떤지 우리는 너무 많이 봐서 안다.
부동산 거래에서 가장 확실한 절세는 결국 정직하게 신고하고 받을 수 있는 공제를 제대로 챙기는 것이다. 예를 들어 부모에게 집을 물려받을 때처럼, 세금을 합법적으로 아끼는 길은 얼마든지 있다. 그 방법은 부모님 아파트 증여 상속 40대라면 알아야 할 것에 정리해 두었다. 눈앞의 몇 푼을 아끼려고 몇 년을 불안에 떨 이유가 없다. 특히 예전의 관행을 기억하는 분들일수록 지금은 세상이 완전히 달라졌다는 것을 꼭 말씀드리고 싶다. 계약서 한 장은 그 순간으로 끝나는 것이 아니라 오래도록 남아 나를 증명하거나 나를 겨눈다.
※ 이 글은 2026년 7월 기준 일반적인 정보를 정리한 참고용 자료다. 부동산 감독원 관련 법안과 세금 규정은 이후 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전에는 세무사와 공인중개사 등 전문가에게 최신 기준을 반드시 확인하기 바란다.
