40대가 되면 이 고민이 더 이상 남의 이야기가 아니다. 부모님이 아파트 한 채를 가지고 계신다. 엄청난 자산가는 아니어도 평생 모아 마련한 집 한 채다. 그런데 문득 이런 생각이 든다. 이 집을 나중에 상속받는 게 나을까, 미리 증여받는 게 세금상 유리할까. 이미 내 집이 있는데 부모님 집까지 받으면 2주택이 되는 건 아닐까.
나도 이게 궁금했다. 부모님은 70대 초반이다. 아직 건강하시지만 자녀 입장에서 아무 생각 없이 있을 수만도 없다. 서울의 고가 아파트라면 상속세든 증여세든 억 단위로 움직이고, 고가가 아니더라도 그 집을 받는 순간 내 주택 수가 어떻게 되는지 정도는 40대라면 알아 두어야 한다고 생각한다. 실제 실행은 세무사와 해야 하지만, 큰 틀을 알고 가야 상담도 제대로 된다.
부모님 아파트는 세금만 보고 결정하면 안 된다
많은 사람이 부모님 아파트를 두고 증여가 나을까 상속이 나을까, 뭐가 세금이 더 적을까부터 따진다. 세금 중요하다. 다만 이 문제는 상속세와 증여세만 비교해서 끝나지 않는다.
부모님이 한 집을 오래 보유하고 직접 거주했다면, 자녀에게 증여하기 전에 부모님이 직접 매도할 경우 받을 수 있는 장기보유특별공제도 함께 계산해야 한다. 최근 개편 논의가 실거주 1주택자에게 어떤 영향을 줄 수 있는지는 장기보유특별공제 개편 실거주 1주택자도 대상인가에 정리해 두었다.
봐야 할 게 많다. 부모님이 그 집에 계속 사실지, 노후 자금은 충분한지, 자녀가 이미 집이 있는지, 자녀가 몇 명인지, 집값이 앞으로 오를 가능성이 큰지, 양가 부모님 집까지 받을 가능성이 있는지, 증여 후 가족 간 감정 문제가 생기지 않을지까지 함께 봐야 한다. 특히 중요한 건 부모님 집을 받으면 내 명의 주택이 하나 더 생긴다는 점이다. 무주택자라면 그나마 단순하지만, 이미 내 집이 있다면 받는 방식에 따라 주택 수와 세금이 달라진다.
증여받으면 주택 수가 바로 늘어난다
증여는 부모님이 살아 계실 때 자녀에게 재산을 넘기는 것이다. 미리 계획할 수 있고, 집값이 크게 오를 것 같으면 지금 가치 기준으로 일부를 넘기는 전략도 생각해 볼 수 있다. 실제로 재개발이 걸린 집을 값이 오르기 전에 미리 넘겨 세금을 아낀 사례는 재개발 증여 오르기 전에 아들에게 넘긴 어머니에 자세히 적어 두었다.
다만 단점도 크다. 증여받는 순간 그 집은 자녀 소유가 된다. 이미 내 집이 있다면 곧바로 주택 수가 하나 늘어난다. 상속과 달리 증여로 받은 주택은 뒤에서 설명할 상속주택 특례 같은 혜택이 없어서, 취득세부터 무겁게 붙을 수 있다. 세금마다 주택 수를 세는 기준이 달라 취득세, 양도세, 종부세가 똑같이 움직이지는 않지만, 큰 틀에서는 주택을 하나 더 갖게 된다고 봐야 한다. 이 사실을 빼고 증여를 결정하면 안 된다.
또 하나 있다. 증여는 부모님 재산을 미리 받는 것이어서, 형제자매가 있으면 감정 문제가 생기기 쉽다. 왜 형만 받았느냐, 왜 동생 명의로 했느냐, 나중에 상속할 때 이건 어떻게 계산하느냐. 그래서 증여는 세금만 보고 결정할 일이 아니다. 가족관계까지 같이 봐야 한다.
상속은 특례가 있지만 그래도 따져야 한다
상속은 부모님이 돌아가신 뒤 재산을 물려받는 것이다. 재산이 실거주 아파트 한 채 중심인 일반 가정에서는 상속이 더 자연스러운 경우가 많다. 부모님이 그 집에 계속 사실 수 있기 때문이다. 세금 줄이겠다고 미리 넘겨받는 순간 부모님 노후 주거가 흔들릴 수 있다. 부모님 집은 단순한 재산이 아니다. 부모님이 사는 공간이다.
여기서 많은 사람이 오해하는 게 있다. 상속받으면 무조건 2주택 불이익을 받는다고 생각하는데, 상속주택에는 특례가 있다. 예를 들어 이미 집이 있는 사람이 부모님 집을 상속받아도, 상속개시일부터 일정 기간 안에는 상속주택을 주택 수에서 빼고 기존 집을 1주택으로 보아 주는 규정이 세금별로 마련돼 있다. 그래서 상속은 본인 의사와 무관하게 주택이 늘어난 것으로 보아, 증여보다 완충 장치가 있는 편이다.
다만 특례가 있다고 고민이 없는 건 아니다. 특례에는 기간과 지분, 지역, 처분 순서 같은 조건이 붙고, 그 기간이 지나거나 조건을 벗어나면 주택 수에 포함된다. 그래서 부모님 집을 언제 어떻게 처분할지, 내 집을 먼저 팔지 상속받은 집을 팔지, 형제와 공동으로 상속할지까지 미리 그려 두어야 한다. 형제가 흩어진 재산을 공동으로 물려받을 때 실제로 어떤 문제가 생기는지는 형제 공동상속 지분 팔 때가 진짜 문제다에 따로 적어 두었다. 특례가 있다는 사실만 믿고 손 놓고 있으면 안 된다.
이 부분을 놓치는 사람이 많다. 내 부모님 집만 생각하면 단순해 보인다. 그런데 결혼한 40대라면 배우자 쪽 부모님 집도 있다.
내 집 한 채가 있고, 나중에 내 부모님 집을 상속받고, 배우자도 처가나 시가 집을 물려받을 수 있다. 그러면 세대 기준으로 주택 수가 한번에 복잡해진다. 실제 계산은 명의와 세대 분리, 상속 방식, 보유 기간, 처분 시기에 따라 달라지지만 핵심은 하나다. 부모님 집 문제는 내 부모님만 봐서는 안 되고, 양가 전체 자산 흐름까지 같이 봐야 한다는 것이다.
세무사 상담 전에 이렇게 정리하고 물어라
부모님 집을 두고 고민된다면 바로 세무사부터 찾기보다 먼저 가족 상황을 정리하는 게 좋다. 아무 정보 없이 가면 상담이 흐려지고, 정리해 가면 훨씬 정확해진다. 부모님 명의 아파트가 몇 채이고 시세와 대출과 전세보증금은 어떤지, 부모님이 그 집에 계속 사실지, 내 주택 수는 배우자와 양가까지 합쳐 몇 채인지, 상속이 자연스러운 집인지 증여 계산이 필요한 집인지. 이 정도는 적어서 가야 한다.
질문도 구체적으로 준비하면 좋다. 그냥 증여가 좋아요 상속이 좋아요 하고 물으면 답이 넓어진다. 지금 증여하면 증여세와 취득세가 얼마인지, 나중에 상속받으면 상속세가 어느 정도인지, 내가 1주택자인데 부모님 집을 받으면 어떤 문제가 생기는지, 상속주택 특례를 받을 수 있는 조건인지, 양가까지 고려하면 주택 수가 어떻게 되는지, 팔 경우 양도세와 처분 순서는 어떤지, 형제와 공동상속하면 매도할 때 문제는 없는지. 이 정도 질문을 들고 가면 상담의 질이 달라진다.
큰 방향은 자녀도 알아야 하지만 실제 실행은 다르다. 이 정도 규모의 부동산 세금은 증여세, 상속세, 취득세, 양도세, 종부세가 한 번에 얽히기 때문에 반드시 세무사에게 맡기는 게 좋다. 특히 고가 아파트라면 세금 차이가 억 단위로 벌어질 수 있어서, 상담료나 신고 수수료를 아끼려다 더 큰 세금을 내거나 신고 실수로 가산세를 물 수 있다. 이건 비용이 아니라 안전장치다.
부모님 아파트 증여 상속 결론
20대 30대에는 멀게 느껴지지만 40대가 되면 다르다. 부모님은 70대가 되어 가고, 자녀는 이미 집이 있을 수도 있고, 교육비와 대출과 노후 준비가 겹친다. 이때 부모님 집 문제가 갑자기 들어오면 복잡해진다. 그러니 당장 실행하지 않더라도 내가 어느 경우에 가까운지는 알아 두어야 한다.
아파트 한 채에 부모님이 실거주 중이고, 자녀가 이미 1주택자이고, 집값 상승 기대가 크지 않다면, 무리하게 증여부터 생각할 필요 없이 상속을 먼저 검토하는 게 자연스럽다. 반대로 고가 아파트이거나 가격 상승 가능성이 크고 부모님 노후 자금이 충분하다면 증여도 계산해 볼 필요가 있다. 그리고 가장 중요한 것은 부모님 집을 받으면 내 주택 수가 달라진다는 점이다. 내 집과 배우자 집, 양가 부모님 집까지 같이 봐야 한다. 상속세와 증여세만 비교하면 반쪽짜리 판단이고, 부모님 거주와 자녀 주택 수, 가족관계, 향후 매도 계획까지 봐야 제대로 된 판단이 된다. 실행은 세무사와 하되, 큰 틀은 자녀가 먼저 알고 있어야 부모님께 설명하고 형제와 이야기하고 세무사와 제대로 상담할 수 있다.
※ 이 글은 일반적인 부동산 세금 이해를 돕기 위한 참고용 정보다. 상속세와 증여세, 취득세, 양도세, 종부세는 가족관계와 주택 수, 보유 기간, 지역, 시세, 채무 여부에 따라 달라지고 관련 규정도 수시로 바뀌므로, 실제 실행 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하기 바란다.
