계약서에 도장을 찍는 자리에서 중개보수 이야기가 나오면 대부분 조용히 계산기를 두드린다. 요율을 곱하고 부가세 10퍼센트를 얹은 금액이 적히면 그대로 낸다. 왜 10퍼센트냐고 묻는 손님은 드물다.
그런데 그 10퍼센트가 항상 붙는 것은 아니다. 중개사무소가 어떤 사업자로 등록되어 있느냐에 따라 갈린다. 같은 계약인데 여기서 최대 10퍼센트가 달라진다.
나는 간이과세자다 그래서 먼저 말한다
나는 간이과세자다. 그래서 손님에게 이 사실을 먼저 알린다. 굳이 묻지 않아도 내가 먼저 꺼낸다. 그리고 다음에 다른 곳에서 계약할 때는 사업자등록증을 확인하시라고 일러둔다.
이런 걸 알려주는 부동산이 많지는 않다. 손님 입장에서는 확인할 방법을 모르니 부르는 대로 낼 수밖에 없다. 특히 처음 계약해 보는 청년들이 그렇다. 일반과세자와 간이과세자가 무엇인지, 부가세가 왜 붙는지 배운 적이 없으니 그냥 낸다.
일반과세자와 간이과세자는 규정이 다르다
기준은 명확하다. 중개사무소가 일반과세자라면 부가가치세법에 따라 중개보수와 별도로 공급가액의 10퍼센트를 거래상대방에게서 징수하게 되어 있다. 국세청 해석도 중개보수 한도와는 별개로 10퍼센트를 받는 것으로 보고 있다. 그러니 일반과세자에게 10퍼센트를 더 내는 것은 정상이다.
간이과세자는 다르다. 부가가치세법상 거래징수 규정이 간이과세자에게는 적용되지 않는다. 10퍼센트를 따로 떼어 청구할 근거가 없다는 뜻이다. 기획재정부 해석에 따르면 간이과세자도 거래상대방에게서 부가세를 받는 것 자체는 가능하지만, 그 경우 과세표준이 부가세가 포함된 공급대가이기 때문에 실무에서는 낮은 비율로 보거나 중개보수에 포함된 것으로 처리한다.
정리하면 간이과세자인 중개사무소가 중개보수에 10퍼센트를 얹어 청구하는 것은 맞지 않다. 그런데 손님은 사업자 유형을 모르니 그대로 낸다.
실제로 돌려받은 일이 있다
얼마 전 아는 동생이 이사를 하면서 이것저것 물어 왔다. 중개보수가 이 금액이 맞느냐고 묻길래 계산해 보니 요율은 맞았다. 그런데 어딘가 걸리는 데가 있었다. 그래서 그 부동산이 일반과세자인지 간이과세자인지 아느냐고 물었더니 모르겠다고 했다.
한번 여쭤보라고 했다. 그리고 확인해 보니 간이과세자였다. 10퍼센트가 붙을 자리가 아니었던 것이다. 일을 크게 만들지는 않았고 그 금액은 돌려받았다.
그쪽에서도 미안하다고 했다. 몰랐다고 했다. 나는 그럴 수 있다고 본다. 사무소를 막 시작한 소장이라면 정말 모를 수도 있는 부분이다. 관행처럼 굳어진 계산 방식을 그대로 따라 쓰다 보면 확인할 일이 없기 때문이다.
확인하는 방법은 어렵지 않다
사업자등록증을 보면 된다. 거기에 일반과세자인지 간이과세자인지 적혀 있다. 중개사무소는 등록증을 벽에 걸어 두게 되어 있으니 눈으로 확인할 수 있고, 계약 자리에서 물어봐도 된다.
묻는 것을 어려워할 필요는 없다. 떳떳한 사무소라면 답을 못 할 이유가 없다. 오히려 이런 걸 묻는 손님에게는 중개사도 더 조심하게 된다.
현금영수증은 요청하지 않아도 발급 대상이다
여기서 같이 알아 둘 것이 있다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행업종이다. 건당 거래금액이 10만 원 이상이고 현금으로 받았다면, 손님이 요청하지 않아도 중개사무소가 발급해야 한다. 계좌 이체도 현금 거래로 본다.
발급하지 않으면 가산세가 붙는다. 손님이 필요 없다고 말했더라도 의무는 남는다. 그러니 중개보수를 현금으로 냈는데 아무 말이 없었다면 요청하면 된다. 연말정산에서 공제도 받는다.
그런데 앞서 말한 그 사무소에서 이런 말도 나왔다고 한다. 손님이 현금영수증을 끊으면 10퍼센트를 받아야 하는 것 아니냐는 것이었다. 이건 두 가지가 섞인 이야기다.
현금영수증은 대금을 받았다는 증빙일 뿐이다. 부가세를 얼마나 받느냐는 그 사무소의 사업자 유형으로 정해지지, 영수증 발급 여부로 정해지지 않는다. 일반과세자라면 영수증과 무관하게 원래부터 10퍼센트를 받는 것이 맞고, 간이과세자라면 영수증을 끊든 끊지 않든 10퍼센트를 따로 붙일 근거가 없다.
더구나 중개업은 의무발행업종이다. 발급을 조건처럼 다룰 수 있는 항목이 아니라는 뜻이다. 이 말을 들었다면 부가세와 영수증을 분리해서 따져 봐야 한다.
요율은 물건마다 다르다
또 하나 헷갈리는 것이 요율이다. 하나로 정해져 있다고 생각하는 사람이 많은데 그렇지 않다.
주택 매매와 임대차는 거래금액 구간에 따라 요율이 나뉜다. 상가나 토지 같은 주택 외 물건은 상한 안에서 협의로 정한다. 오피스텔은 조금 더 복잡해서, 전용면적과 시설 요건을 갖추면 주택 외와 다른 요율이 적용된다. 지역 조례로 달라지는 부분도 있다.
요즘은 부동산 계산기 앱이 잘 나와 있어 직접 넣어 보면 금방 나온다. 계약 전에 한 번 계산해 보고 자리에 앉는 것과 그냥 앉는 것은 다르다. 참고로 중도에 나가는 경우 누가 중개보수를 부담하는지는 중도퇴실 중개보수를 정리한 글에 따로 적어 두었다.
알면 지키고 모르면 낸다
중개보수는 법으로 상한이 정해져 있고 그 안에서 협의하는 돈이다. 부르는 대로 내는 돈이 아니다. 그런데 손님 대부분은 요율도 사업자 유형도 모른 채 앉는다.
확인할 것은 세 가지뿐이다. 이 사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지, 내 계약의 요율이 얼마인지, 그리고 현금영수증을 받았는지. 이 셋만 짚어도 안 내도 될 돈을 내는 일은 대부분 막는다.
※ 이 글은 현장 경험과 공개된 자료를 바탕으로 정리한 참고용 정보다. 부가가치세 적용과 중개보수 요율은 사업자 유형과 물건 종류, 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 관할 세무서와 지자체, 세무 전문가의 확인을 함께 받기 바란다.
확인한 공식 자료
이 글은 아래 법령과 정부기관 공개 자료를 확인해 작성했습니다.
- 부가가치세법 제63조｜간이과세자의 과세표준과 세액
- 법제처｜간이과세자인 공인중개사의 부가가치세 법령해석
- 국토교통부｜간이과세자 중개보수와 부가가치세 해석
- 국세청｜부동산중개업 현금영수증 발급의무
다만 간이과세자라는 사실만으로 별도로 지급한 금액이 모두 환급 대상이 되는 것은 아니다. 실제 약정 내용과 청구 방식, 영수증 또는 세금계산서 발급 내용을 함께 확인해야 한다.
