요즘 전세를 구하는 분들을 보면 세대마다 믿는 안전장치가 다릅니다. 20대와 30대는 전세보증보험을 먼저 떠올립니다. 반대로 50대 이후 어르신들은 전세권 설정을 이야기합니다. 그리고 어르신들 중에는 전세권만 걸어두면 내 전세금은 무조건 안전하다고 믿는 분이 꽤 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 전세권은 그렇게까지 무적이 아닙니다.
전세권을 두고 양쪽이 부딪쳤습니다
얼마 전, 연세가 있으신 어머님 한 분이 전세를 구하러 오셨습니다. 살던 집이 재개발로 비워줘야 해서 새 전세를 찾는 상황이었습니다. 그런데 조건이 하나 분명했습니다. 반드시 전세권 설정을 해야 한다는 것이었습니다.
마침 마음에 쏙 드는 집이 나왔습니다. 집 안도 깨끗하고, 등기부등본도 흠 하나 없이 깨끗한 집이었습니다. 빚이라곤 잡혀 있지 않은, 전세 들어가기에 더없이 좋은 집이었습니다. 그런데 여기서 문제가 생겼습니다. 집주인도 만만치 않은 분이었습니다. 자기 집에는 전세권 설정을 해줄 수 없다는 겁니다. 이유를 들어보니, 나중에 세입자가 나가면서 전세권을 말소할 때 등기부에 줄이 그어진 흔적, 이른바 ‘빨간 줄’이 남는데 그게 싫다는 것이었습니다.
한쪽은 전세권을 꼭 해야 한다고 하고, 다른 한쪽은 절대 안 된다고 합니다. 솔직히 이렇게 양쪽 다 고집이 센 분들을 만나면 중개하는 입장에선 참 난감합니다. 하지만 이걸 풀어드리는 게 제 일입니다. 그때 어머님께 설명을 드렸습니다. 당시 사례와 별개로, 전세권과 주택임차권의 제도상 차이는 다음과 같이 구분해야 합니다.
전세권은 무적이 아닙니다
어머님이 오해하신 부분은 이렇습니다. 전세권만 설정하면 무슨 일이 생겨도 내 보증금이 1순위로 지켜진다고 생각하신 겁니다. 그런데 그렇지 않습니다.
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생기며, 확정일자까지 갖추면 법에서 정한 우선변제를 주장할 수 있습니다. 전세권은 설정등기로 성립하므로 권리를 취득하는 시점과 순위가 같다고 단정할 수 없습니다. 등기부에 근저당이 없더라도 체납세금, 다른 임차인의 권리와 실제 시세까지 확인해야 합니다.
전세권은 보증금이 반환되지 않을 때 요건을 갖추어 별도의 반환판결 없이 경매를 신청할 수 있다는 차이가 있습니다. 주택임차권만으로 직접 강제경매를 신청하려면 반환판결이나 확정된 지급명령 등 집행권원을 확보해야 합니다. 차이는 소송 한 번뿐이 아닙니다. 권리의 성립과 유지 요건, 양도·담보 제공 가능 여부, 대상 부동산의 범위도 다르며 전세권 설정에는 비용과 임대인의 협력이 필요합니다.
이미 은행 대출 같은 선순위 권리가 있다면, 전세권을 설정하거나 전입신고와 확정일자를 갖추는 것만으로 그 권리보다 앞설 수는 없습니다. 등기부가 깨끗한지 여부와 별개로 권리를 갖춘 시점과 실제 순위를 확인해야 합니다. 전세권이 무조건 1순위를 보장하지 않는 이유입니다.
오히려 집주인 손에 달린 권리입니다
사실 전세권에는 결정적인 약점이 하나 더 있습니다. 전세권은 집주인이 동의해줘야만 설정할 수 있다는 점입니다. 등기를 집주인과 함께 신청해야 하기 때문입니다. 그래서 이번처럼 집주인이 싫다고 하면, 아무리 세입자가 원해도 전세권은 걸 수가 없습니다.
반대로 전입신고와 확정일자는 집주인의 동의가 필요 없습니다. 세입자가 주민센터에 가서 혼자 처리할 수 있습니다. 무적이라고 믿었던 전세권이, 정작 집주인이 반대하면 한 발도 못 나가는 권리인 셈입니다.
전세권이 어느 부동산에 설정되는지도 봐야 합니다. 전세권은 건물에만 설정할 수 있는 권리는 아니지만, 건물에만 설정했다면 토지 매각대금에서도 같은 방식으로 우선변제받는다고 단정할 수 없습니다. 단독·다가구와 대지권이 있는 집합건물은 구조가 다르므로 등기 대상과 범위를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법에 따른 우선변제는 대지를 포함한 환가대금에 관한 규정이 있어 두 권리의 보호 범위를 비교할 필요가 있습니다.
설득 끝에, 무사히 돌려받았습니다
그날 그 어머님은 제 설명을 끝까지 들으시고, 결국 전세권 없이 전입신고와 확정일자만 챙겨 그 집에 들어가셨습니다. 그리고 시간이 흘러, 지금은 그 집에서 전세금을 무사히 돌려받고 나오신 지도 꽤 됐습니다. 전세권을 걸지 않았어도 아무 문제가 없었습니다.
전세권을 고민한다면 먼저 계약 상대방, 선순위 권리와 세금, 보증금 대비 시세를 확인하세요. 그다음 실제 입주와 전입신고를 계속 유지할 수 있는지, 전세권을 설정할 부동산과 순위는 무엇인지, 반환보증은 가능한지를 비교해야 합니다. 법인 계약은 확정일자를 받는 문제와 주택임대차보호법상 대항력 보호를 받을 수 있는 문제가 다르므로 별도로 확인해야 합니다. 앞의 어머님이 무사히 돌려받은 경험이 모든 깨끗한 등기부의 보증금 회수를 보장하지는 않습니다. 전세권은 필요 없다고 일괄 배제할 권리도, 설정하면 무조건 안전해지는 권리도 아닙니다.
※ 이 글은 정보 전달을 목적으로 하며, 개별 사안의 법적 판단은 등기부 상태와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 등기부등본을 직접 확인하시고, 필요하면 법무사나 변호사 등 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
