세입자가 나가는 날, 임대인의 머릿속은 의외로 단순해집니다. 결국 한 줄로 좁혀집니다. 이 보증금에서 얼마를 돌려주고, 얼마를 빼야 하느냐는 것입니다.
그런데 그 한 줄 밑에는 상반된 두 가지 마음이 깔려 있습니다. 하나는 억울함입니다. 세입자가 험하게 쓴 집을 내 돈으로 고쳐야 하나 싶은 마음입니다. 다른 하나는 분쟁에 대한 두려움입니다. 빼겠다고 했다가 세입자와 얼굴을 붉히고, 잘못 빼면 보증금이 통째로 묶여 다음 세입자 받을 자금까지 막힐 수 있기 때문입니다. 임대인은 이 두 마음 사이에 끼게 됩니다. 정작 어디까지가 옳은지 그 기준은 손에 쥐지 못한 채로 말입니다.
그래서 오늘은 그 기준을 정리해 보겠습니다. 어디까지가 임대인이 빼도 되는 부분이고, 어디서부터는 빼면 안 되는 부분인지 말입니다.
자연스러운 마모는 임대인, 일부러 낸 손상은 세입자 몫입니다
보증금 정산의 다툼은 거의 대부분 한 가지 기준에서 갈립니다. 통상적인 사용으로 자연스럽게 생긴 마모냐, 세입자의 고의나 과실로 생긴 훼손이냐입니다. 앞의 것은 임대인이 부담하고, 뒤의 것은 세입자가 부담합니다.
많은 임대인이 오해하는 지점이 여기입니다. 원상복구의 기준은 ‘세입자가 처음 들어왔을 때 그대로’가 아니라, ‘통상적으로 살면서 생긴 마모를 뺀 상태’입니다. 사람이 몇 년을 살면 벽지가 바래고 장판이 눌리는 건 당연한 일입니다. 법원도 이런 자연스러운 마모는 임대차라는 계약에 처음부터 예정된 것으로 보고, 특약이 없는 한 그 비용은 임대인이 부담해야 한다고 봅니다. 집을 빌려주고 월세를 받는다는 건, 그 정도의 마모까지 감안한 것이라는 뜻입니다.
도배·장판·곰팡이·못 자국은 누구 몫일까요
그렇다면 실제로 어떤 항목이 어느 쪽에 들어갈까요. 현장에서 늘 다툼이 붙는 항목들을 기준으로 나눠 보겠습니다.
임대인이 부담하는 통상적인 마모에는, 도배와 장판의 일반적인 변색이나 눌린 자국, 오래된 보일러나 배관이 노후로 고장 난 경우, 건물 구조 때문에 생긴 결로와 곰팡이, 세월에 따른 누수 같은 것들이 들어갑니다. 세입자의 잘못과 무관하게, 시간이 지나면 자연히 생기는 것들입니다.
반대로 세입자가 부담해야 하는 훼손도 분명히 있습니다. 벽에 큰 구멍을 내거나 함부로 타공한 자국, 담배를 피워 누렇게 찌든 벽지와 냄새, 반려동물이 긁고 물어뜯은 흔적, 그리고 누수나 결로를 알고도 알리지 않아 피해를 키운 경우입니다. 이런 것들은 통상적인 사용이라고 보기 어렵기 때문에 세입자에게 책임을 물을 수 있습니다.
다만 한 가지, 이 책임을 세입자에게 묻는 쪽은 임대인입니다. 즉 ‘이건 통상적인 마모를 넘어선 훼손이다’라는 점을 임대인이 입증해야 합니다. 그래서 증거가 없으면 빼기 어렵습니다.
세입자 잘못이라도 쓴 만큼 감가를 빼고 청구합니다
세입자의 과실이 분명한 경우라도, 임대인이 흔히 놓치는 부분이 있습니다. 손해를 새것 값으로 전부 물릴 수는 없다는 점입니다.
예를 들어 세입자가 도배를 심하게 훼손했다고 해도, 그 도배가 이미 몇 년 된 것이라면 새 도배 비용 전액을 물리는 건 과합니다. 사용한 기간만큼의 감가, 즉 낡은 정도를 빼고 남은 가치만 청구하는 것이 공정합니다. 이를 가늠할 때는 LH가 공개한 수선비 단가표 같은 자료를 참고할 수 있습니다. 실제로 ‘2년 이상 살면 도배와 장판은 원상복구 의무를 지지 않는다’는 식의 특약을 미리 넣어두는 경우도 많습니다.
특약 이야기가 나왔으니 덧붙이면, 통상적인 마모까지 세입자에게 부담시키고 싶다면 계약서에 그 범위를 구체적으로 적어두어야 합니다. 그냥 ‘원상복구한다’는 한 줄만으로는, 자연스러운 마모까지 세입자에게 물리기 어렵다는 것이 법원의 입장입니다.
임대인이 자주 놓치는 세 가지 — 새 세입자 조건, 보증금 전액 보류, 장기수선충당금
임대인들이 자주 잘못 알고 있는 세 가지를 짚겠습니다.
첫째, ‘새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다’는 말에는 법적 근거가 없습니다. 보증금 반환과 집을 비워주는 것은 동시에 이뤄지는 것이지, 다음 세입자가 조건이 되는 게 아닙니다.
둘째, 사소한 흠 하나를 이유로 보증금 전액을 붙잡아둘 수는 없습니다. 빼야 할 금액이 얼마 되지 않는데 보증금 전부를 묶어두는 것은 오히려 임대인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
셋째, 정산은 빼는 것만 있는 게 아닙니다. 아파트라면 세입자가 그동안 관리비에 얹어 낸 장기수선충당금은 원래 집주인 몫이라, 퇴거할 때 임대인이 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이걸 깜빡하는 임대인이 의외로 많습니다.
계약 전에 충분히 이야기하면 헤어질 때 편합니다
현장에서 오래 일하며 느낀 것이 하나 있습니다. 보증금 정산이 법적 다툼까지 가면, 임대인이든 임차인이든 둘 다 진이 빠진다는 것입니다. 시간이 들고, 돈이 들고, 무엇보다 에너지가 소모됩니다. 이기든 지든 남는 게 별로 없습니다.
그래서 임대인에게 정말 권하고 싶은 것은, 다툼이 생긴 뒤의 대응법보다 다툼 자체를 만들지 않는 일입니다. 가장 흔한 실수가 공실을 빨리 메우려고 서두르는 것입니다. 부동산에 무조건 빨리 빼달라고만 하고, 정작 들어올 사람과 충분히 이야기를 나누지 않은 채 계약을 맺습니다. 그렇게 시작한 임대차가 나중에 골치를 썩이는 경우를, 저는 정말 많이 봤습니다.
방법은 의외로 단순합니다. 계약 전에 부동산에서 임차인과 충분히 이야기를 나누고, 집의 상태를 함께 사진으로 남겨두는 것입니다. 그리고 임대인은 집에 대해 숨기지 말고 솔직하게 알려주는 것이 좋습니다. 예를 들어 예전에 그 호실에 물이 샌 적이 있어 한 번 수리했고 지금까지는 문제가 없었다면, 그 사실을 미리 일러두고 혹시 다시 생기면 바로 알려달라고 말해두는 식입니다. 시작과 끝을 이렇게 분명히 해두면, 만기가 되어 헤어질 때도 얼굴 붉힐 일이 훨씬 줄어듭니다.
그러니 빼야 할 것이 생겼다면, 그것이 통상적인 마모를 넘어선 훼손인지부터 가리고 감가를 반영해 청구하되, 그래도 의견이 좁혀지지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받으면 됩니다. 다만 가장 좋은 정산은, 시작부터 충분히 이야기해 정산할 일을 줄여두는 것입니다. 받을 것은 떳떳하게 받되 안 될 것을 우겨 싸움을 키우지 않는 것, 그리고 처음부터 서로 잘 소통하는 것. 그것이 결국 임대인에게도 가장 손해가 적은 길입니다.
※ 이 글은 정보 전달을 목적으로 하며, 개별 사안은 계약서의 특약과 실제 손상의 정도, 증거에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁은 전문가 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 확인하시기 바랍니다.
