갈아타기를 생각하니 집값 차이 외에 세금과 거래비용부터 부담스러웠다. 나는 공인중개사고, 아내는 마린시티 오션뷰 대형 평수로 가고 싶어 한다. 그래서 내 집을 기준으로 필요한 비용과 대출 부담을 따져봤다. 다만 아래 세금 예상액은 취득가액과 보유·거주기간을 모두 반영한 확정 계산은 아니다. 매매가가 쌀 때는 체감이 안 되지만, 금액이 십몇억, 20억이 되면 세금과 부대비용이 장난이 아니다. 그 숫자를 하나씩 적어보려 한다.
갈아타기, 정부가 원하는 방향일 수도
당시 계산에 넣은 우리 집은 센텀시티 트럼프월드센텀 30평대, 가격은 17억원이었다. 아내가 가고 싶어 한 곳은 마린시티 트럼프월드마린 50평대, 19억원에 나온 매물이었다. 언뜻 보면 2억만 더 얹으면 되는 것처럼 보인다. 문제는 그 2억이 전부가 아니라는 데 있다.
갈아타려면 지금 집을 팔아야 한다. 나는 양도소득세를 2~3천만원 정도로 예상했지만, 취득가액·보유기간·거주기간·비과세 요건이 함께 제시되지 않은 이 숫자를 확정 세액으로 볼 수는 없다. 19억원 주택에 취득세 일반세율 3%를 적용하는 경우 본세는 5,700만원이고, 지방교육세·농어촌특별세와 중과·감면 적용 여부는 별도로 확인해야 한다. 부산 주택 매매 중개보수 상한은 이 가격대에서 0.7%여서 17억원 매도는 1,190만원, 19억원 매수는 1,330만원이며 실제 보수는 상한 안에서 협의한다. 부가가치세 포함 여부도 협의 때 확인해야 한다. 여기에 이사와 인테리어 비용을 더해 실제 견적을 비교해야 한다. 총비용이 1억원을 넘는지는 각 항목을 확인한 뒤에야 알 수 있다.
그래서 나는 집값 차이 2억원만 보고 결정할 수 없다고 느꼈다. 세금과 거래비용으로 별도 자금이 필요하지만, 그 비용을 모두 확정 손실 1억원으로 표현하는 것은 정확하지 않다. 문득 이런 생각도 들었다. 이게 정부가 원하는 방향일지도 모른다는 것이다. 사람들이 집을 옮길 때마다 양도세와 취득세가 걷히니까. 갈아타기를 반복할수록 세금은 계속 나간다. 나는 이 구조를 알기 때문에, 옮긴다는 결정 앞에서 더 신중해진다.
8.5억원을 빌린다면, 상환방식에 따라 달라지는 월 부담
돈 이야기를 계속 하겠다. 지금 우리 집은 약 4.5억 대출을 끼고 있고, 매달 원금과 이자로 195만원을 내고 있다. 이 정도는 지금 생활에서 감당이 된다.
19억원짜리 집으로 옮긴다고 가정해 보자. 17억원에 집을 팔아 기존 대출 4.5억원을 갚으면 세금과 거래비용을 빼기 전 남는 금액은 12.5억원이다. 따라서 새 집값만 맞추는 데 필요한 자금은 6.5억원이고, 세금·중개보수·이사비·인테리어비는 별도로 더해야 한다. 이 항목들을 모두 확정하지 않은 상태에서 필요한 대출이 정확히 8.5억원이라고 단정할 수는 없다.
다만 대출이 8.5억원으로 늘어난 상황을 가정하면 부담은 이렇다. 연 4%, 35년, 거치기간 없이 매월 갚는 원리금균등상환은 약 376만4천원이다. 원금균등상환은 첫 달 약 485만7천원이고 이후 줄어든다. 원금이 줄지 않는 단순 계산에서 연 이자는 3,400만원이지만, 원금을 함께 상환하면 실제 연간 이자도 달라진다. 이는 상환 부담을 비교하기 위한 가정이며 실제 대출 가능액을 확인한 결과는 아니다. 나는 이런 월 부담을 생각하면 선뜻 옮기기 어려웠다.
아내에게 당시 내가 해 본 계산을 보여줬다. 그런데 아내는 이렇게 말한다. 무슨 세금 1억, 1억 5천이 애 이름도 아니고, 대출받아서 사면 된다고. 대출을 너무 쉽게 생각하는 사람들이 생각보다 많다. 8.5억을 빌린다는 것이 매달 어떤 무게로 돌아오는지, 숫자로 보기 전에는 실감이 안 되는 것 같다.
집값 상승보다 먼저 부담되는 매달 상환액
현재 내는 월 195만원과 비교하면, 위 가정의 원리금균등상환은 매달 약 181만원이 더 든다. 원금균등상환이라면 첫 달은 약 291만원 더 들고 이후 줄어든다. 어느 쪽이든 내 생활에서 가볍게 받아들일 부담은 아니었다. 평생 집값만 갚다가 가는 그림이다. 집 하나 들고 있는 대신 나머지 삶은 대출에 묶이는 것이다. 게다가 둘 중 한 명이라도 월급에 문제가 생기거나, 큰돈 나갈 일이 생기면 어떻게 되나. 우리가 앞으로 계속 젊어지고 더 많이 벌 거라는 보장은 없다.
이사를 하고 새집 가격이 올라도 그 상승액이 그대로 내 수익이 되는 것은 아니다. 갈아타지 않았을 때 기존 집의 가격 변화와도 비교해야 한다. 가령 새집이 5억원 오르고 기존 집은 그대로라는 상황을 상상할 수는 있지만, 보유기간·대출 잔액 변화·매도 시 세금과 비용을 정하지 않고 최종적으로 1~2억원이 남는다고 계산할 수는 없다. 보유세도 시세 상승액에 단순 비례하는 금액이 아니다. 나는 이렇게 정해지지 않은 조건에 기대어 이사를 결정하기가 어려웠다.
매도 시 세금과 보유세, 그동안 낸 대출이자까지 부담하고 나면, 손에 남는 것보다 먼저 수명이 줄어들 것 같다. 어느 단지가 더 오를지는 아무도 모른다. 트럼프월드센텀이 더 오를지 마린시티가 더 오를지, 나는 그걸 예측할 수 없다고 본다. 예측할 수 없는 가격 상승을 기대하며 큰 거래비용과 대출 부담을 먼저 감수하는 건, 적어도 내 판단으로는 맞지 않았다.
오션뷰 34층, 좋긴 한데 그게 전부인지 모르겠어
그렇다고 내가 오션뷰의 매력을 모르는 것은 아니다. 장인 장모님이 마린시티 오피스텔 고층에 사시는데, 오션뷰다. 가보면 좋긴 좋다. 하얏트 호텔에도 가보고 디저트 먹으러도 가봤다. 뷰가 좋으면 상상이 막 된다. 여기서 살면 어떨까 하는 그림이 저절로 그려진다.
그런데 나는 오션뷰 말고는 잘 모르겠다. 지금 사는 센텀시티 트럼프월드센텀은 입지며 생활 여건이며 여러모로 우수하다고 생각한다. 백화점이 옆이고, 나에게는 딱 좋다. 단지 바다 하나 때문에 세금을 그렇게 내면서까지 옮긴다? 평수가 넓어지면 관리비도 더 나온다. 미래 가격은 아무도 모른다.
아내는 오로지 감각으로 갈아타려 한다. 한번 오션뷰에 빠지면 계산 같은 건 그냥 무시하는 것 같다. 무조건 부산은 마린시티 오션뷰 대형 평수가 최고라고 한다. 나는 계산으로 접근하고, 아내는 감각으로 접근한다. 그래서 우리는 아직도 계속 부딪히고 있다.
솔직히 나는 안 옮기고 싶다. 오션뷰는 좋다. 그건 인정한다. 하지만 뷰 하나를 위해 큰 거래비용을 들이고, 매달 대출 상환 부담까지 늘리는 게 맞는 선택인지는 여전히 모르겠다. 오션뷰 말고는 잘 모르겠다는 것, 그게 지금 내 판단이다. 이 갈등은 아직 끝나지 않았고, 우리는 여전히 저녁마다 이 계산을 두고 이야기한다.
