장기보유특별공제 개편 실거주 1주택자도 대상인가

기사를 처음 봤을 때 나도 잘못 읽었다.

다주택자를 향하던 규제가 이제 1주택자에게 번지는구나. 집 한 채로 평생 살아온 사람까지 잡겠다는 것인가. 그렇게 읽었다.

그런데 뜯어보니 두 개의 다른 이야기가 한 기사 안에 섞여 있었다.

장기보유특별공제는 양도소득세를 계산할 때 양도차익의 일부를 빼주는 제도다. 집을 팔아야 등장한다. 팔지 않는 사람에게는 이 제도가 없는 것과 같다. 반면 보유세는 팔지 않아도 매년 나온다.

하나는 파는 사람의 세금이고 다른 하나는 살고 있는 사람의 세금이다. 이 둘을 붙여 놓고 보면 화만 나고 대응은 못 한다.

구윤철 부총리는 7월 14일 국무회의에서 부동산 세제 개편과 관련한 열 개가 넘는 쟁점을 보고했다. 정부는 이를 토대로 16일 부동산 세제 공개토론회를 연다. 그 앞에서 무엇을 봐야 하는지 나눠서 적는다.

장기보유특별공제 보유 10년과 거주 10년은 다르다

현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 따로 계산해서 더한다.

보유기간은 3년부터 연 4퍼센트씩, 최대 40퍼센트다. 거주기간도 최대 40퍼센트다. 둘을 합쳐 최대 80퍼센트다.

여기에 조건이 하나 붙는다. 보유기간 중 2년 이상 거주해야 이 표를 쓸 수 있다. 2년을 못 채우면 일반 부동산과 똑같이 연 2퍼센트, 최대 30퍼센트짜리 표로 떨어진다.

이 지점을 놓치는 사람이 많다. 오래 갖고만 있으면 40퍼센트는 받겠지 생각하는데, 거주 2년이 없으면 그 40퍼센트 자체가 없다.

숫자로 본다. 양도가액 12억원을 넘는 1세대 1주택이고 과세 대상 양도차익이 1억원이라고 가정한다.

같은 10년이다. 살았느냐 살지 않았느냐로 공제액이 네 배 벌어진다. 거주기간 공제는 2년이면 8퍼센트, 3년이면 12퍼센트, 5년이면 20퍼센트, 10년 이상이면 40퍼센트다.

이 예시는 구조를 보여주기 위해 단순화했다. 실제로는 1세대 1주택 해당 여부와 양도가액, 취득 시기, 명의 형태를 함께 봐야 한다. 양도가액이 12억원 이하라면 비과세라 장기보유특별공제를 따질 일 자체가 없다.

명의 문제로 뒤늦게 계산기를 두드린 이야기는 집 살 때 부부 공동명의 따져야 할 것에 적어 두었다.

장기보유특별공제 개편은 두 갈래로 갈라져 있다

여기서 정확히 봐야 한다. 공제를 손보자는 주장이 하나가 아니다.

첫 번째는 살지 않은 기간을 겨냥한다. 2026년 4월 국회에 발의된 개정안이 그렇다. 보유만으로 받던 공제를 줄이고 실제 거주한 기간의 공제를 키우자는 것이다. 이 방향이면 맞는 사람은 거주 2년만 겨우 채워두고 보유공제 40퍼센트에 기대던 층이다. 지금 48퍼센트를 받다가 8퍼센트만 남는다.

이 안대로라면 10년 살고 10년 보유한 사람은 거주공제 40퍼센트가 그대로 남는다. 40년을 그 집에서 산 분이라면 더 말할 것도 없다.

두 번째가 문제다. 초고가주택이라면 실거주를 했더라도 최대 80퍼센트는 과도하다는 의견이 나온다. 이 방향이면 평생 실거주자도 피해 갈 수 없다.

16일 토론회에서 이 둘이 정면으로 부딪친다. 비거주자와 초고가주택의 공제율을 축소하자는 쪽과, 초고가라도 장기간 실거주한 1주택자는 보호하자는 쪽이다.

그래서 진짜 봐야 할 것은 공제율이 아니다. 초고가의 기준선이다. 시가 30억원인지 50억원인지 100억원인지가 논의된다. 이 선이 어디 그어지느냐로 내가 대상인지 아닌지가 갈린다. 30억원이면 서울의 상당수 아파트가 들어오고, 100억원이면 극소수만 남는다.

다주택자 쪽 계산은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 안 팔고 버티면 괜찮을까에 따로 정리해 두었다.

1주택자 보유세는 팔지 않아도 매년 온다

이번 토론회에서는 실거주자와 비거주·다주택자의 보유세를 어떻게 차등할지, 보유세의 적정 수준을 어디에 둘지도 함께 다룬다.

현장에서 일하다 보면 세대별로 집을 보는 눈이 다르다는 것을 자주 느낀다.

솔직히 40대인 나는 집값이 오르면 좋다고 생각했다. 자산이 늘고, 나중에 갈아탈 여력이 생기고, 자녀에게 남길 재산도 커진다. 속된 말로 오르면 장땡이라고 여겼다.

그런데 연세 많은 분들과 이야기해 보면 반응이 다르다. 그분들에게 집은 팔아서 차익을 남길 물건이 아니었다. 남은 평생을 보낼 생활공간이었다.

집값이 올라도 연금이 늘지 않는다. 통장에 현금이 들어오지도 않는다. 그런데 세금은 현금으로 내야 한다.

40대에게 집값 상승은 자산의 증가였지만, 70대에게는 떠날 생각이 없는 집의 세금만 올라가는 일이었다.

생활비가 연금과 자녀 용돈뿐인 분에게 보유세 인상은 그냥 현금 유출이다. 올랐으니 팔면 되지 않느냐고 말하기는 쉽다. 하지만 집을 판다는 것은 수십 년의 동네와 이웃, 다니던 병원과 시장을 전부 떠나는 일이다.

안 살면 투기라는 말에는 나도 동의한다. 시세를 인위적으로 끌어올리고 담합하고 무리한 대출로 시장을 흔드는 수요는 정확히 찾아 규제해야 한다. 다만 문제를 일으킨 사람을 골라내지 못한 채 시장 전체를 한꺼번에 누르면 정상적으로 살아온 사람까지 함께 맞는다.

부동산 규제가 항암치료 같다는 생각이 들 때가 있다. 암세포를 없애려고 강한 약을 쓰는데 정상세포까지 상한다. 보유세를 올리더라도 실거주 고령자에게는 납부유예와 경과규정 같은 안전장치가 정교하게 붙어야 한다.

부모님 집을 어떻게 할지 고민하는 자녀라면 부모님 아파트 증여 상속 40대라면 알아야 할 것도 함께 보면 좋다.

초고가주택 기준선을 먼저 확인한다

기사만 보고 집을 팔거나 급하게 증여하는 것이 가장 나쁜 대응이다. 세법개정안은 이달 말이나 다음 달 초에 나온다. 아직 확정된 것이 없다.

대신 서류를 정리한다.

내 집의 시세가 30억원 선에 걸리는지 먼저 본다. 초고가 기준이 어디 그어지느냐가 첫 번째 갈림길이다.

취득한 날짜와 실제 거주한 기간을 확인한다. 거주기간이 2년을 넘는지가 두 번째 갈림길이다. 등본과 전입 기록으로 증빙되는지도 본다.

여기서 취득한 날짜를 계약서에 도장 찍은 날로 아는 사람이 많다. 세법은 잔금을 청산한 날로 본다. 그 며칠 차이가 보유기간과 거주기간을 세는 시작점을 바꾼다. 이 문제는 아파트 잔금일과 세금을 정리한 글에 따로 적어 두었다.

배우자와 세대원의 주택 보유 여부도 확인한다. 세대 기준으로 1주택인지가 먼저다.

그다음 개정안이 나오면 시행 시점과 기존 보유자에게 적용되는 경과규정을 본다. 대부분의 세제 개편에는 경과규정이 붙는다.

부동산을 업으로 하는 나도 중요한 세금은 세무사 두세 명에게 따로 확인한다. 연세 많은 분들이 이 복잡한 제도를 혼자 따라가기는 어렵다. 자녀가 대신 챙겨야 하는 영역이다.

세금의 형평성을 맞추는 일은 필요하다. 다만 집값이 올랐다는 결과만 보고 평생 그 집에서 살아온 사람을 투기 수요와 같은 칸에 넣어서는 안 된다고 생각한다.

집은 자산이다. 동시에 누군가에게는 남은 평생을 보낼 생활공간이다.

※ 이 글은 2026년 7월 14일까지 공개된 부동산 세제 논의를 바탕으로 한 개인적인 의견과 참고용 정보다. 장기보유특별공제 개편과 보유세 개편은 모두 토론·검토 단계이며 확정되지 않았다. 실제 공제율과 세액은 취득 시기, 양도가액, 거주기간, 주택 수와 개인 상황에 따라 달라진다. 매도나 증여 전에는 국세청과 세무사에게 반드시 개별 확인하기 바란다.

참고 자료
뉴스핌 · 구윤철 부동산 세제 16일 토론회
한국세정신문 · 부동산세제 토론회 11개 쟁점
국세청 · 장기보유특별공제율