장사가 안된다며 가게를 나가겠다는 임차인이 있었다.
보증금 3,000만원에 월세 200만원인 김밥집이었다. 매출은 줄었는데 재료비와 인건비는 계속 들어갔다. 임차인은 지금 월세를 내면서 장사를 이어가는 것이 버겁다고 했다. 그가 요구한 것은 상가 월세 감액이었다.
임대인은 임차인을 붙잡고 싶어 했다.
지금 임차인이 나가면 새 임차인을 언제 구할 수 있을지 알 수 없었다. 그렇다고 월세를 쉽게 깎아주기도 어려웠다. 임대인에게도 대출이자와 생활비 같은 나름의 계산이 있었다.
양쪽 다 자기 자리에서는 맞는 말을 하고 있었다. 그래서 대화는 좀처럼 접점을 찾지 못했다.
상가 월세 감액을 두고 계산이 계속 어긋났다
임차인의 입장은 단순했다.
월세 200만원을 계속 내면서 영업하면 적자가 더 커질 수 있었다. 월세가 줄어들지 않는다면 차라리 가게를 정리하는 편이 낫다고 판단했다.
임대인의 입장도 이해할 수 있었다.
처음 계약할 때 정한 월세가 있는데 장사가 어렵다는 이유로 임대료를 크게 낮추기 시작하면, 앞으로도 계속 낮은 월세를 받아야 할 것 같았다.
이런 대화가 반복되면 서로 자기 이야기만 하고 있다고 느끼게 된다. 감정까지 섞이기 시작하면 실제로 선택할 수 있는 방법은 보이지 않는다.
여기서 부동산이 해야 할 일이 생긴다.
상가 중개사의 일은 새로운 임차인을 소개하고 계약서에 도장을 받는 데서 끝나지 않는다. 임대인과 임차인의 이야기를 각각 듣고, 서로 다른 계산을 같은 단위의 숫자로 바꿔놓는 것까지가 일이다.
상가 공실 1년, 옆 가게가 임대인의 계산을 바꿨다
임대인과 임차인이 사무실에 앉아 다시 이야기를 나눴다.
임차인이 지금 월세로 얼마나 버틸 수 있는지, 임대인이 어느 정도까지 양보할 수 있는지, 임차인이 나가면 공실이 얼마나 길어질 수 있는지를 하나씩 짚었다.
처음에는 월세를 10만원 낮추는 방향으로 협의가 진행됐다.
기존 월세 200만원을 190만원으로 조정하는 조건이었다.
임차인 입장에서는 1년에 120만원을 줄일 수 있었다. 임대인 입장에서도 임차인이 계속 영업한다면 공실을 피할 수 있었다.
그런데 임대인의 판단을 한 번 더 바꾸게 만든 가게가 바로 옆에 있었다.
얼마 전 옆 가게 임차인도 계약기간이 끝나 가게를 나갔다.
당시 옆 가게 임대인은 계약대로 정확하게 처리했다. 원상복구를 제대로 마쳐야 보증금을 돌려주겠다고 했고, 임차인과 좋지 않은 이야기도 오갔다고 한다.
계약에 따라 원상복구를 요구한 것 자체는 임대인의 정당한 권리다.
다만 어디까지가 원상복구이고 어디부터가 통상적인 마모인지는 늘 다툼이 된다. 이 기준은 세입자 나갈 때 원상복구와 보증금 공제 기준에서 주택 사례로 정리해 둔 적이 있다.
다만 임차인이 나간 뒤 예상하지 못했던 일이 생겼다.
새로운 임차인이 들어오지 않았다.
출입문에는 임대 안내문이 계속 붙어 있었다. 몇 달이 지나도 가게는 비어 있었고, 나중에는 부동산 연락처 옆에 집주인 직통 전화번호까지 붙었다.
그 상태가 1년 넘게 이어졌다.
김밥집 임대인도 그 모습을 바로 옆에서 계속 보고 있었다.
월세 20만원을 낮춰주면 임대인의 월수입은 줄어든다. 1년으로 계산하면 240만원이다.
반대로 임차인이 나간 뒤 상가 공실이 두 달만 생겨도 월세 400만원이 사라진다. 옆 가게처럼 1년을 비우면 월세만 단순 계산해도 2,400만원이다.
여기에 새 임차인을 구하기 위한 중개보수, 시설 정리와 수리비, 새 임차인이 요구할 수 있는 추가 조건까지 더해진다. 중개보수는 중개사무소의 사업자 유형에 따라 부가세 10퍼센트가 붙기도 하고 빠지기도 한다.
임대인은 다시 계산했다.
결국 처음 이야기했던 10만원에서 10만원을 더 낮추기로 했다.
월세는 200만원에서 180만원으로 조정됐다.
변경계약서에 180만원 유지 기간까지 적었다
월세 20만원을 낮추는 것으로 당장의 협의는 끝낼 수 있었다.
다만 구두로만 월세를 낮추면 나중에 문제가 생길 가능성이 높다.
지금은 경기가 어렵지만 시간이 지나 좋아질 수도 있다. 김밥집 장사가 다시 잘되기 시작하면 임대인은 원래 월세인 200만원으로 돌리고 싶어질 수 있다.
임대인은 이렇게 생각할 수 있다. 장사가 어려울 때 잠시 낮춰준 것이니 사정이 나아지면 원래 금액을 받아야 한다는 것이다.
임차인의 생각은 다를 수 있다. 월세 180만원으로 다시 계약했으니 계약기간 동안은 그 금액이 유지된다고 볼 수 있다.
양쪽 다 자기 입장에서는 할 수 있는 말이다.
그래서 그날의 어려움만 해결하고 끝낼 수는 없었다. 시간이 지난 뒤 어떤 이야기가 나올지까지 미리 정리해야 했다.
상가 월세 조정 내용을 반영해 변경계약서를 다시 작성했다.
변경된 월세는 180만원으로 정했고, 이 금액은 남은 계약기간 동안 유지하기로 했다.
그래야 임차인도 안심하고 가게에 남아 영업할 수 있었다.
장사가 조금 좋아졌다는 이유로 임대인이 다시 200만원으로 올릴 수 있다면, 임차인에게는 계속 영업할 이유가 부족하다. 월세가 언제 다시 오를지 모르는 상태에서는 장기적인 영업 계획을 세우기 어렵다.
임대인은 매달 20만원을 양보했고 임차인은 가게를 계속 운영하기로 했다.
누군가는 겨우 20만원이라고 말할 수 있다.
그 20만원 안에는 임차인이 가게를 정리하면서 부담해야 할 원상복구비와 이전 비용, 임대인이 감당해야 할 공실 기간과 새 임차인을 구하는 비용이 함께 들어 있었다.
차임증감청구권, 감액에는 상한이 없고 증액은 5퍼센트
상가 월세 감액을 합의로 정리한 사안이지만 법에 정해진 기준도 같이 살폈다.
상가건물 임대차보호법 제11조는 차임증감청구권을 정하고 있다. 조세와 공과금의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적절하지 않게 된 경우 임대인과 임차인 모두 증액이나 감액을 청구할 수 있다. 감액에는 상한이 없지만 증액은 시행령에 따라 기존 금액의 5퍼센트를 넘길 수 없다.
증액 청구는 임대차계약이나 약정한 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다. 다만 이 조항은 환산보증금이 기준 금액 이하인 계약에만 적용되고, 그 기준은 지역마다 다르다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이다.
예외 규정도 있다. 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 차임을 감액한 경우에는 이후 증액을 청구할 때 감액 전 금액에 이를 때까지 5퍼센트 제한을 적용하지 않는다. 2020년 9월에 신설된 조항이다.
이번 사례는 감염병과 무관한 일반적인 매출 감소가 이유였다. 법만 놓고 보면 임대인이 곧바로 200만원으로 되돌리기는 쉽지 않은 상황이었다.
그럼에도 변경계약서에 유지 기간을 적었다. 나중에 해석이 갈리는 것보다 처음부터 문서로 정해두는 편이 양쪽 모두에게 낫기 때문이다.
상가 임대차 계약은 오늘의 합의로 끝나지 않는다
상가 임대차 계약에서 임대인과 임차인은 각자의 계산방법을 가지고 있다.
이럴 때 중개사가 한쪽 편에 서면 협의는 더 멀어진다.
임차인이 실제로 감당할 수 있는 조건이 무엇인지, 임대인이 양보했을 때 얻는 이익은 무엇인지, 합의하지 못했을 때 양쪽이 감수해야 하는 손실은 무엇인지를 숫자로 정리해 설명하는 일이 먼저다.
그리고 오늘의 갈등을 푸는 것으로 끝나서도 곤란하다.
부동산은 오늘의 계약을 만드는 곳이면서, 오늘의 합의가 다음 분쟁이 되지 않도록 조건을 정리하는 곳이기도 하다.
이번 계약에서 월세는 200만원에서 180만원으로 낮아졌다.
누가 더 많이 양보했는지를 따지는 것보다 중요한 것이 따로 있다.
서로 다른 두 개의 계산을 하나의 계약서 안에 담아내는 것. 상가 임대차 현장에서 부동산이 해야 하는 일이다.
이 글은 중개 현장에서 겪은 사례를 바탕으로 정리한 것으로 특정 계약에 대한 법률 자문이 아니다. 환산보증금 기준과 적용 법령, 계약 조건은 사안마다 달라질 수 있으므로 구체적인 판단이 필요한 경우 담당 공인중개사나 법률 전문가와 상담하기 바란다.
