계약 기간이 끝나기 전에 세입자가 집주인에게 1년 더 살겠다고 말했다. 집주인은 그렇게 하라고 답했다. 계약서는 새로 쓰지 않았고 보증금과 월세도 그대로 뒀다. 그런데 만기가 지나고 한 달쯤 뒤에 사정이 생겨 방을 빼야 하는 상황이 왔다.
이때 세입자가 가장 먼저 떠올리는 단어가 묵시적 갱신이다. 어디선가 들어본 적은 있고, 계약서를 새로 쓴 것도 없으니 자동으로 연장된 상태라고 생각하기 쉽다. 통지하고 3개월 뒤에 나갈 수 있다는 말도 함께 기억한다.
결론부터 적는다. 이 상황은 전형적인 묵시적 갱신과 구별해서 봐야 한다. 그렇다고 나갈 길이 막힌 것도 아니다. 후보를 하나씩 짚어보면 어디서 갈리는지가 보인다.
전형적인 묵시적 갱신과는 결이 다르다
묵시적 갱신은 성립 요건이 까다롭다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다는 통지를 하지 않아야 한다. 동시에 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 아무런 의사표시를 하지 않아야 한다. 양쪽이 모두 침묵해야 성립하는 갱신이다.
여기서 숫자 하나를 짚고 넘어간다. 계약서에 3개월 전 통보라고 적혀 있는 경우가 많아서 그 기한을 법정 기한으로 알고 있는 세입자가 상당히 많다. 주택임대차보호법이 정한 임차인의 통지 기한은 2개월이다. 이 부분은 묵시적 갱신을 모르고 만기를 놓치는 경우에서 따로 다뤘다.
그래서 1년 더 살겠다는 말이 오갔다면 침묵을 전제로 하는 전형적인 묵시적 갱신과는 결이 달라진다. 계약서를 새로 썼는지 여부가 기준이 되지는 못한다. 기준은 만기 전에 어떤 말이 오갔는지다. 이 지점이 현장에서 가장 자주 어긋나는 부분이다.
남는 갈래는 두 개다
연장 의사가 오간 경우라면 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 당사자 사이의 합의갱신, 두 가지를 놓고 따지게 된다.
갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지는 주택임대차보호법 제6조의2를 준용한다. 제6조의3 제4항이 그렇게 정하고 있다. 결과적으로 묵시적 갱신과 결론이 같아진다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다. 갱신요구권 자체가 헷갈린다면 계약갱신청구권에서 자주 나오는 오해를 먼저 보는 편이 낫다.
합의갱신은 다르다. 새로 정한 기간 동안 거주하는 것이 원칙이다. 중도에 나가려면 임대인의 동의가 필요하고, 실무에서는 새 임차인이 구해질 때까지의 월세와 중개보수를 떠안는 그림으로 이어진다.
같은 상황인데 어느 쪽으로 정리되느냐에 따라 몇 달치 월세가 갈린다.
1년 더 살겠다는 말은 어느 쪽인가
갱신요구권은 행사 방식에 제한이 없다. 구두로도 되고 문자나 이메일도 된다. 갱신 계약서를 다시 쓸 필요도 없다. 이 점만 보면 1년 더 살겠다는 말도 행사로 볼 여지가 있다.
다만 국토교통부는 갱신요구권을 명확한 의사표시가 있는 경우로 한정해 본다. 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다는 해석도 같은 맥락에서 나온다. 연장하겠다는 말과 계약갱신청구권을 행사하겠다는 말은 무게가 다르게 읽힐 수 있다. 현장에서 굳이 계약갱신청구권이라는 단어를 정확히 쓰라고 조언하는 이유가 여기 있다.
그래서 이런 사안은 양쪽의 주장이 정면으로 갈린다. 임차인은 갱신요구권을 행사한 것이고 조건도 종전과 같았으니 3개월 뒤 나갈 수 있다고 주장할 수 있다. 임대인은 기간을 1년으로 정한 별도의 합의였으니 그 기간을 지켜야 한다고 주장할 수 있다.
어느 쪽이 맞다고 미리 단정하기는 어렵다. 결국 만기 무렵 주고받은 문자와 대화 정황, 조건이 바뀌었는지, 기간을 누가 먼저 꺼냈는지를 종합해 판단하게 된다.
계약서보다 만기 전 문자를 먼저 확인한다
이런 상담이 들어오면 나는 계약서부터 펼치지 않는다. 만기 전 두 달 사이에 오간 문자를 먼저 본다. 양쪽이 같은 대화를 전혀 다르게 기억하고 있기 때문이다.
임차인 쪽 인식은 대체로 이렇다. 계약서를 다시 쓴 것도 없고 도장을 찍은 자리도 없었으니 가볍게 연장한 정도로 여긴다. 조건이 그대로였으니 새로운 계약을 맺었다는 감각 자체가 없다.
임대인 쪽은 정반대다. 1년 더 산다는 말을 믿고 새 임차인을 구하지 않았다고 본다. 실제로 광고를 내리고 들어오던 문의를 돌려보낸 기간이 있었기 때문이다. 그 말이 없었다면 만기에 맞춰 다음 세입자를 받았을 것이라고 생각한다.
양쪽 다 나름의 근거가 있다. 그래서 계약서 문구보다 그 무렵 오간 표현이 결정적이다. 연장이라고만 적혀 있는지, 계약갱신청구권이라는 단어가 등장하는지, 조건을 새로 협의한 흔적이 있는지를 순서대로 확인한다.
1년 연장 합의가 임차인을 무조건 1년에 묶는 것은 아니다
주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다. 임차인 쪽에만 선택권을 주는 조항이다.
여기서 오해가 자주 생긴다. 이 조항은 임차인을 1년에 묶는 근거가 되지 못한다. 그렇다고 중도에 나갈 권리를 만들어 주지도 않는다. 기간의 길이를 정하는 조항일 뿐 해지를 다루는 조항이 아니기 때문이다. 나갈 수 있느냐는 앞 단계에서 결정된다.
나갈 수 있다면 언제 나가는가
갱신요구권 행사로 정리되는 경우를 놓고 계산해 본다. 해지 통지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생긴다. 만기가 지나고 한 달째에 통지했다면 종료 시점은 만기로부터 넉 달째가 된다.
기준이 통지한 날이 아니라 임대인이 받은 날이라는 점이 중요하다. 전화 통화로 끝내면 도달 시점을 증명하기 어렵다. 문자나 내용증명으로 남겨두는 편이 안전하다.
그 3개월 동안 월세는 계속 내야 한다. 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계다. 임대인이 보증금을 돌려주는 것과 임차인이 집을 비워 넘겨주는 것이 서로 맞물려 있다는 뜻이다.
그래서 보증금을 받기 전에 전입신고를 빼거나 열쇠를 먼저 넘기는 일은 신중해야 한다. 다른 곳으로 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있고, 그 사이 집에 새로운 권리가 설정되면 보증금 순위가 밀린다. 같은 법 제4조 제2항은 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다. 짐을 먼저 빼야 한다면 임차권등기명령을 마친 뒤에 움직이는 순서가 안전하다.
중개보수도 짚어둔다. 갱신요구권이나 묵시적 갱신을 근거로 한 해지라면 임차인이 새 임차인을 구해 줄 의무도, 중개보수를 부담할 의무도 없다. 다만 법으로 정해진 기준이 없어 현장 관행과 부딪히는 일이 잦다. 이 부분은 중도퇴실 중개보수를 누가 부담하는지에 정리해 뒀다.
말 한마디로 갈리는 자리다
이 사안에서 세입자가 꺼낸 이름은 정확하지 않다. 묵시적 갱신이라는 이름은 틀렸다. 그런데 갱신요구권 행사로 인정되면 3개월 뒤에 나갈 수 있다는 결론은 맞을 수도 있다. 이름은 틀렸는데 결론은 맞을 수 있는 상황이다.
이런 다툼은 대부분 예방할 수 있다. 연장 의사를 전할 때 통화로 끝내지 말고 문자로 남기면 된다. 그리고 연장하겠다는 표현 대신 계약갱신청구권을 행사한다는 문장을 그대로 쓰면 된다. 단어 하나 차이다.
임대인 쪽도 마찬가지다. 갱신 계약서를 쓸 때 갱신요구권 행사에 따른 갱신인지 별도의 합의인지 한 줄만 적어두면 뒤에 다툴 일이 없다. 조건을 바꾸지 않고 기간만 연장하는 경우일수록 이 한 줄이 필요하다.
계약이 끝나갈 무렵 주고받는 짧은 대화 한 번이 몇 달치 월세와 보증금을 돌려받는 시점을 결정한다.
※ 이 글은 실무 경험과 공개된 법령 및 행정해석을 바탕으로 정리한 일반적인 정보다. 개별 사안은 계약서 문구와 당사자 사이에 오간 기록에 따라 결론이 달라질 수 있다. 구체적인 법률 판단이 필요하다면 변호사 등 전문가의 상담을 받는 편이 안전하다.
확인한 공식 자료
이 글은 아래 법령과 정부기관 공개 자료를 확인해 작성했습니다.
